Spadający popyt na mieszkania sprawił, że w III kw. 2024 r. byliśmy świadkami długo wyczekiwanych przez kupujących spadków średnich cen transakcyjnych mieszkań – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego.
Choć obniżki zanotowano w kilku miastach wojewódzkich, to znacznie powszechniejsze były wzrosty, jednak znacznie słabsze niż w poprzednich kwartałach.
Ceny transakcyjne mieszkań – rynek pierwotny
Na rynku pierwotnym najmocniejszą obniżkę przeciętnych kwot płaconych za mieszkania zanotowano w Poznaniu (-5 proc. k/k) i Szczecinie (-3,5 proc. k/k), gdzie przed trzema miesiącami pisaliśmy o wzrostach rzędu 6 – 8 proc. w ujęciu kwartalnym.
Spośród największych polskich miast w dół średnia cena transakcyjna powędrowała także w Gdańsku (-1,4 proc.), a w pozostałych miastach wojewódzkich także w Rzeszowie i Olsztynie.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w III kw. 2024 r. – rynek pierwotny | |||
---|---|---|---|
Miasto | Cena [w zł/mkw.] | Zmiana k/k [w proc.] | Zmiana r/r [w proc.] |
Białystok | 10 444 | +3,1 | +22,8 |
Bydgoszcz | 9 011 | +0,8 | +9,8 |
Gdańsk | 12 405 | -1,4 | +6,5 |
Katowice | 11 844 | +2,9 | +22,1 |
Kielce | 9 476 | +0,3 | +11,6 |
Kraków | 16 070 | +5,2 | +31,7 |
Lublin | 10 813 | +0,4 | +16,9 |
Łódź | 9 953 | +1,2 | +14,0 |
Olsztyn | 9 125 | -0,3 | +6,5 |
Opole | 10 513 | +0,8 | +13,4 |
Poznań | 11 848 | -5,0 | +10,8 |
Rzeszów | 9 413 | -1,1 | +7,7 |
Szczecin | 11 767 | -3,5 | +9,0 |
Warszawa | 16 273 | +1,6 | +16,0 |
Wrocław | 14 725 | +8,8 | +25,7 |
Zielona Góra | 8 460 | +1,9 | +11,1 |
Źródło: Narodowy Bank Polski |
Ze stabilnymi stawkami mieliśmy do czynienia ponadto w Lublinie, Kielcach, Bydgoszczy i Opolu, gdzie wzrost w ujęciu kwartalnym nie przekroczył 1 proc.
Na większości rynków pierwotnych zanotowano osłabienie dynamiki wzrostów. Wyjątkiem była Warszawa, gdzie jednak stawki wciąż rosną przeciętnie poniżej 2 proc. k/k, a także Kraków i Wrocław, które zaprzeczają wszystkim powyższym trendom.
Przeciętna cena transakcyjna zanotowana w Krakowie po raz pierwszy przekroczyła bowiem 16 tys. zł/mkw. i zbliżyła się wyraźnie do stawki notowanej w Warszawie. Wszystko za sprawą wzrostu o 5,2 proc. w ujęciu kwartalnym. Jeszcze wyraźniejszy wzrost – o 8,8 proc. k/k – miał miejsce we Wrocławiu.
W obu tych miastach także za sprawą wyraźnych podwyżek w poprzednich kwartałach zanotowano również najmocniejsze wzrosty cen w ujęciu rocznym – odpowiednio o 31,7 proc. w Krakowie oraz 25,7 proc. we Wrocławiu.
Dla porównania, w Gdańsku średnia cena transakcyjna w relacji do III kw. 2023 r. wzrosła o 6,5 proc., a „podwyżkę” w aktach notarialnych o mniej niż 10 proc. zanotowano również w Bydgoszczy, Olsztynie, Szczecinie i Rzeszowie.
Obniżki i hamujący wzrost cen to przede wszystkim efekt spadającego popytu na rynku. Jak wynika z danych Cenatorium udostępnionych Bankier.pl, w III kw. 2024 r. deweloperzy na siedmiu największych polskich rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Łódź, Poznań) wprowadzili do oferty blisko 12 tys. mieszkań. W tym samym czasie sprzedali niespełna 9 tys. lokali. Tym samym na koniec III kw. 2024 r. w ofercie pozostawało ok. 48 tys. nowych mieszkań.
Ceny transakcyjne mieszkań – rynek wtórny
Mniejsze powody do radości w III kw. 2024 r. mieli kupujący mieszkania z drugiej ręki. Obniżkę zanotowano bowiem wyłącznie w Kielcach. Ponadto o mniej niż 1 proc. k/k średnia cena wzrosła jedynie w Bydgoszczy. W pozostałych miastach wojewódzkich miał miejsce dalszy festiwal podwyżek – od ok. 2,5 proc. w Krakowie i Poznaniu przez ok. 3 proc. w Warszawie i Gdańsku po ponad 9 proc. w Szczecinie.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w III kw. 2024 r. – rynek pierwotny | |||
---|---|---|---|
Miasto | Cena [w zł/mkw.] | Zmiana k/k [w proc.] | Zmiana r/r [w proc.] |
Białystok | 10 277 | +6,6 | +18,5 |
Bydgoszcz | 8 264 | +0,9 | +13,3 |
Gdańsk | 14 338 | +2,9 | +8,4 |
Katowice | 8 912 | +3,8 | +16,3 |
Kielce | 8 485 | -0,6 | +20,9 |
Kraków | 16 630 | +2,5 | +24,7 |
Lublin | 10 383 | +4,7 | +14,8 |
Łódź | 8 790 | +5,6 | +18,6 |
Olsztyn | 8 962 | +6,0 | +16,4 |
Opole | 9 148 | +0,6 | +17,7 |
Poznań | 11 999 | +2,5 | +15,6 |
Rzeszów | 10 761 | +4,7 | +19,8 |
Szczecin | 9 482 | +9,5 | +15,2 |
Warszawa | 18 709 | +3,9 | +14,2 |
Wrocław | 13 790 | +3,0 | +19,5 |
Zielona Góra | 8 418 | +8,6 | +21,6 |
Źródło: Narodowy Bank Polski |
Dodatkowo, w stolicach połowy województw dynamika wzrostu cen mieszkań z drugiej ręki nabrała rozpędu względem wcześniejszego kwartału.
Jak pokazują dane NBP, słabnący popyt nie przekłada się więc na wyraźną zmianę trendu na rynku wtórnym, ani także przed windowaniem stawek w ogłoszeniach. Jak jednak pisaliśmy na początku listopada, zgodnie z danymi Metrohouse i Credipass, jeszcze szybciej rosną stawki wpisywane w ogłoszeniach, czego efektem jest schodzenie przez sprzedających z ceny jeszcze przed znalezieniem potencjalnego klienta.