Ceny mieszkań zaczęły spadać. Na razie głównie nowych

Spadający popyt na mieszkania sprawił, że w III kw. 2024 r. byliśmy świadkami długo wyczekiwanych przez kupujących spadków średnich cen transakcyjnych mieszkań – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego.

Choć obniżki zanotowano w kilku miastach wojewódzkich, to znacznie powszechniejsze były wzrosty, jednak znacznie słabsze niż w poprzednich kwartałach.

Ceny transakcyjne mieszkań – rynek pierwotny

Na rynku pierwotnym najmocniejszą obniżkę przeciętnych kwot płaconych za mieszkania zanotowano w Poznaniu (-5 proc. k/k) i Szczecinie (-3,5 proc. k/k), gdzie przed trzema miesiącami pisaliśmy o wzrostach rzędu 6 – 8 proc. w ujęciu kwartalnym.

Spośród największych polskich miast w dół średnia cena transakcyjna powędrowała także w Gdańsku (-1,4 proc.), a w pozostałych miastach wojewódzkich także w Rzeszowie i Olsztynie.

Ze stabilnymi stawkami mieliśmy do czynienia ponadto w Lublinie, Kielcach, Bydgoszczy i Opolu, gdzie wzrost w ujęciu kwartalnym nie przekroczył 1 proc.

Na większości rynków pierwotnych zanotowano osłabienie dynamiki wzrostów. Wyjątkiem była Warszawa, gdzie jednak stawki wciąż rosną przeciętnie poniżej 2 proc. k/k, a także Kraków i Wrocław, które zaprzeczają wszystkim powyższym trendom.

Przeciętna cena transakcyjna zanotowana w Krakowie po raz pierwszy przekroczyła bowiem 16 tys. zł/mkw. i zbliżyła się wyraźnie do stawki notowanej w Warszawie. Wszystko za sprawą wzrostu o 5,2 proc. w ujęciu kwartalnym. Jeszcze wyraźniejszy wzrost – o 8,8 proc. k/k – miał miejsce we Wrocławiu.

W obu tych miastach także za sprawą wyraźnych podwyżek w poprzednich kwartałach zanotowano również najmocniejsze wzrosty cen w ujęciu rocznym – odpowiednio o 31,7 proc. w Krakowie oraz 25,7 proc. we Wrocławiu.

Dla porównania, w Gdańsku średnia cena transakcyjna w relacji do III kw. 2023 r. wzrosła o 6,5 proc., a „podwyżkę” w aktach notarialnych o mniej niż 10 proc. zanotowano również w Bydgoszczy, Olsztynie, Szczecinie i Rzeszowie.

Obniżki i hamujący wzrost cen to przede wszystkim efekt spadającego popytu na rynku. Jak wynika z danych Cenatorium udostępnionych Bankier.pl, w III kw. 2024 r. deweloperzy na siedmiu największych polskich rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Łódź, Poznań) wprowadzili do oferty blisko 12 tys. mieszkań. W tym samym czasie sprzedali niespełna 9 tys. lokali. Tym samym na koniec III kw. 2024 r. w ofercie pozostawało ok. 48 tys. nowych mieszkań.

Ceny transakcyjne mieszkań – rynek wtórny

Mniejsze powody do radości w III kw. 2024 r. mieli kupujący mieszkania z drugiej ręki. Obniżkę zanotowano bowiem wyłącznie w Kielcach. Ponadto o mniej niż 1 proc. k/k średnia cena wzrosła jedynie w Bydgoszczy. W pozostałych miastach wojewódzkich miał miejsce dalszy festiwal podwyżek – od ok. 2,5 proc. w Krakowie i Poznaniu przez ok. 3 proc. w Warszawie i Gdańsku po ponad 9 proc. w Szczecinie.

Dodatkowo, w stolicach połowy województw dynamika wzrostu cen mieszkań z drugiej ręki nabrała rozpędu względem wcześniejszego kwartału.

Jak pokazują dane NBP, słabnący popyt nie przekłada się więc na wyraźną zmianę trendu na rynku wtórnym, ani także przed windowaniem stawek w ogłoszeniach. Jak jednak pisaliśmy na początku listopada, zgodnie z danymi Metrohouse i Credipass, jeszcze szybciej rosną stawki wpisywane w ogłoszeniach, czego efektem jest schodzenie przez sprzedających z ceny jeszcze przed znalezieniem potencjalnego klienta.

Źródło