Wkład własny stanowi fundamentalny element finansowania hipotecznego – świadczy o zaangażowaniu kredytobiorcy i obniża ryzyko kredytodawcy. Z definicji stanowi on procent wartości nieruchomości, spłacany z własnych środków kredytobiorcy. Chociaż gotówka jest powszechnie stosowana, instytucje finansowe dopuszczają inne alternatywy. Specjaliści z GetHome.pl przeanalizowali dostępne opcje wkładów własnych i wymagane kwoty na rok 2025, opierając swoje badanie na danych z II kwartału NBP.
Dlaczego wpłata osobista jest konieczna?
Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) ustala minimalny wkład własny na poziomie 20% wartości nieruchomości. Może on zostać obniżony do 10%, jednak w takich przypadkach wymagane jest dodatkowe ubezpieczenie, co podnosi całkowite koszty kredytu.
Jakie były kwoty depozytów w II kw. 2025 r.?
Wykorzystując dane Narodowego Banku Polskiego dotyczące średnich stawek za metr kwadratowy nieruchomości mieszkalnych, obliczyliśmy wysokość depozytów za mieszkania na rynku wtórnym o powierzchni 50 m² w dużych miastach:
- Warszawa: średnia cena 16 355 zł/m² → wartość nieruchomości ~817 750 zł → kaucja ~163 550 zł
- Kraków: 14 914 zł/m² → nieruchomość ~745 700 zł → kaucja ~149 140 zł
- Wrocław: 12 625 zł/m² → nieruchomość ~631 250 zł → kaucja ~126 250 zł
- Gdańsk: 12 719 zł/m² → nieruchomość ~635 950 zł → kaucja ~127 190 zł
- Poznań: 10 477 zł/m² → nieruchomość ~523 850 zł → kaucja ~104 770 zł
- Łódź: 8 009 zł/m² → nieruchomość ~400 450 zł → kaucja ~80 090 zł
Reklama Zobacz też: Czy Twój sąsiad chwali się swoją nową kosiarką? Walczysz o nowego Hyundaia. Czas rozpocząć świąteczny wyścig zbrojeń!
W rezultacie, 20% depozytu waha się od około 80 000 zł (Łódź) do ponad 160 000 zł (Warszawa). Przykładowo, w Warszawie wynosi on średnio około 163 600 zł, w Krakowie – 149 100 zł, a we Wrocławiu – 126 200 zł.
Substytuty gotówki: akceptowane formy wpłat
Ponieważ nie wszyscy wnioskodawcy dysponują wystarczającą ilością gotówki, rozważ następujące alternatywy:
- Wycena gruntu : Posiadanie prawnie czystej działki pozwala na wliczenie jej wycenionej wartości do Twojego depozytu, co potencjalnie usprawnia finansowanie budowy.
- Wartość innej nieruchomości: Apartamenty, lokale użytkowe lub domy — jeśli nie są obciążone lub są odpowiednio zabezpieczone — mogą kwalifikować się jako ekwiwalent depozytu.
- Prace budowlane wykonane samodzielnie: Banki mogą zaakceptować wartość istniejącej konstrukcji (np. fundamentów, zainstalowanych systemów), pod warunkiem że będą posiadały szczegółowe zapisy i oceny ekspertów.
- Materiały budowlane zakupione wcześniej : Udokumentowane materiały (cegły, okna, pokrycia dachowe) przeznaczone na cele budowlane mogą częściowo pokryć wymagania dotyczące depozytu.
- Premia za oszczędności na budownictwie mieszkaniowym : Choć rzadko stosowana, ta rządowa premia (zazwyczaj w wysokości tysięcy złotych) w połączeniu z innymi zasobami może pomóc osiągnąć próg 20%.
Czy ominięcie depozytu jest wykonalne?
Chociaż teoretycznie możliwe jest finansowanie na poziomie 90–100%, w 2025 r. takie ustalenia były rzadkością. Zazwyczaj wymagają one silnej pozycji finansowej i wiążą się z wysokimi kosztami.
Programy rządowe oferują kolejną możliwość. Inicjatywa „Mieszkanie bez wkładu własnego”, czyli Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM), umożliwia 100% finansowanie zakupu lub budowy domu. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) oferuje gwarancję zastępującą tradycyjne wymogi depozytowe.
- Gwarancje BGK obejmują do 20% wartości kredytu (maksymalnie 100 000 zł) przez okres co najmniej 15 lat,
- finansowanie obejmuje 100% wartości nieruchomości, łącznie z kosztami wykończenia.
Zasady programu:
- Wnioskodawcy (oraz członkowie gospodarstwa domowego) nie mogą być właścicielami nieruchomości, z zastrzeżeniem określonych wyjątków:
- 2 dzieci – dopuszczalne istniejące mieszkanie o powierzchni ≤50 m²,
- 3 dzieci – ≤75 m²,
- 4 dzieci – ≤90 m²,
- ≥5 dzieci – brak ograniczeń przestrzennych
Zakupy muszą mieścić się w kwartalnych limitach cenowych BGK.
Świadczenia z tytułu spłaty zadłużenia rodzinnego:
BGK wypłaca świadczenia w formie ryczałtu po urodzeniu dziecka:
- 20 000 zł – na drugie dziecko,
- 60 000 zł – na trzecie/kolejne dziecko. Środki trafiają bezpośrednio na pożyczkę, obniżając saldo, a kumulacja spłat znacząco zmniejsza zobowiązania.
Kluczowe zagadnienia dotyczące depozytów bezgotówkowych
- Oceny bankowe – wyceny dokonywane przez certyfikowanych rzeczoznawców majątkowych określają wartość nieruchomości; podawane kwoty mogą być niższe od szacunków właścicieli,
- dokumentacja – depozyty niefinansowe wymagają wyczerpującego dowodu akceptacji bankowej,
- obciążenia – wkłady oparte na majątku często obejmują kredyty hipoteczne zaciągnięte w banku, ograniczając przyszłe wykorzystanie aktywów.
Wniosek
Chociaż zgromadzenie depozytu stanowi wyzwanie, istnieją alternatywy. Banki akceptują grunty, inne nieruchomości, postępy budowy lub materiały – pod warunkiem weryfikacji i wyceny – co umożliwia nabycie domu bez konieczności ponoszenia znacznych oszczędności. Skonsultuj się z doradcą finansowym, aby znaleźć optymalne rozwiązanie dla Twojej sytuacji.
Marcin Moneta
