Około dwóch milionów mieszkań – tyle wynosił niedobór mieszkań, o którym informowano już w… 1982 roku. Analitycy z platformy RynekPierwotny.pl wyjaśniają, dlaczego szacunki tej luki są tak rozbieżne.
Zgłaszany niedobór około dwóch milionów mieszkań nie odzwierciedla ostatnich dekad, lecz sięga… 1982 roku (źródło: Lydia Coudroy de Lille, „Mieszkania w Polsce Ludowej: od „deficytu” do „kryzysu”, Le Mouvement Social 2013/4 nr 245). Odnosi się to do początku lat 80., kiedy w Polsce przypadało mniej niż 290 mieszkań na 1000 mieszkańców, a powierzchnia mieszkalna na osobę stanowiła mniej więcej połowę dzisiejszych standardów. Ten historyczny przypadek ilustruje, jak deficyt mieszkaniowy można oceniać za pomocą różnych wskaźników, ponieważ podstawowe obliczenia często pomijają niuanse i zmieniający się kontekst. Eksperci z portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że dane na poziomie krajowym powinny prowadzić do głębszej analizy, a nie do wyciągania jednoznacznych wniosków.
Określenie przestrzeni życiowej nie jest proste
Szacunki dotyczące dwóch milionów brakujących mieszkań na początku lat 80. XX wieku wynikały z porównania liczby zamieszkanych domów (około 9,8 miliona) z liczbą gospodarstw domowych (prawie 11,6 miliona). Takie prymitywne obliczenia sięgają dekad wstecz. Analitycy oceniają również luki mieszkaniowe za pomocą wskaźników takich jak liczba mieszkań na 1000 mieszkańców lub liczba metrów kwadratowych na osobę. Tradycyjnie Polska często porównywała swoje dane ze średnimi unijnymi, choć wysoki wskaźnik w Bułgarii (ponad 600 mieszkań na 1000 osób) budzi wątpliwości. Ten kontrast w mniej zamożnym kraju UE prawdopodobnie wiąże się z infrastrukturą turystyczną i sposobem klasyfikacji mieszkań.
Wykorzystanie nieruchomości w turystyce w Polsce pozostaje na umiarkowanym poziomie w porównaniu z Bułgarią, choć trendy dotyczące pustostanów na obszarach wiejskich zasługują na uwagę. W latach 2011–2021 liczba pustostanów na wsi wzrosła o 24%, przewyższając pustostany w miastach (+14%). Może to odzwierciedlać rozwój obiektów turystycznych w takich regionach jak regiony górskie, Mazury czy Pomorze.
Czy wynajem turystyczny i puste nieruchomości powinny się liczyć?
Aby dokładnie ocenić niedobory mieszkań, analitycy muszą zdecydować, czy wykluczyć wynajem turystyczny i długoterminowe pustostany. Kwantyfikacja tych danych jest trudna, zwłaszcza biorąc pod uwagę liczbę pustych nieruchomości, które nie nadają się do zamieszkania. Na przykład, według ostatniego spisu powszechnego, na obszarach wiejskich było około 440 000 pustych domów – wiele z nich potencjalnie w stanie ruiny. Wskaźniki wyburzeń w Polsce są uderzająco niskie – w latach 2014–2024 rocznie burzono mniej niż 2700 lokali.
Czy stosunek liczby gospodarstw domowych do liczby gospodarstw domowych wynoszący 1:1 jest idealny?
Porównywanie gospodarstw domowych do jednostek mieszkalnych wprowadza złożoność wykraczającą poza zmienne definicje (np. przejście Polski od kryteriów ekonomicznych do kryteriów gospodarstw domowych mieszkalnych w 2021 r.). Chociaż stosunek 1:1 sugeruje zrównoważoną podaż, nie uwzględnia on:
- w jaki sposób dystrybucja mieszkań jest dostosowana do poziomów dochodów (np. drugorzędne nieruchomości zamożnych osób zwiększają sumy)
- dostępność kredytów hipotecznych, czynszów i przystępność cenowa w stosunku do zarobków w różnych grupach społeczno-ekonomicznych
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl dodają, że w regionach, w których występuje znaczna liczba pustostanów związanych z turystyką lub domy pozostające długotrwale puste, należy dokonać skorygowanych obliczeń, chyba że takie jednostki zostaną odjęte od całkowitego zasobu mieszkaniowego.
Różnice regionalne: gdzie nastąpił gwałtowny wzrost budownictwa za czasów Gierka?
Ocena deficytu mieszkaniowego w skali kraju nadmiernie upraszcza problem. Analiza regionalna dodatkowo komplikuje sytuację z powodu niewiarygodnych danych dotyczących populacji. Niewielu ekspertów popiera wykorzystywanie oficjalnych statystyk do oceny deficytu na poziomie gmin, biorąc pod uwagę wady polskiego systemu ewidencji ludności, na które zwrócił uwagę GUS.
Poniższa mapa, choć obarczona niedokładnościami dotyczącymi liczby ludności, nadal ukazuje wyraźne dysproporcje regionalne uzasadniające lokalne oceny. W niektórych gminach powstawał ostatnio jeden nowy dom na 100 mieszkańców rocznie, podczas gdy w innych powstawało mniej niż 16 m² nowej powierzchni na 100 osób. W niektórych obszarach obecnie obserwuje się niewielką zabudowę, a ostatni duży boom budowlany miał miejsce prawdopodobnie w latach 70. XX wieku.
Analiza jakości wymaga danych wysokiej jakości
Wniosek? Wiarygodna analiza deficytu mieszkaniowego wymaga ustrukturyzowanej, zlokalizowanej metodologii i statystyk, które pozwalają na odfiltrowanie obiektów turystycznych i długoterminowych pustostanów. Dokładne dane demograficzne muszą również uwzględniać obcokrajowców przebywających w danym miejscu dłużej niż trzy miesiące.
Perspektywa również ma znaczenie: mieszkańcy miast mogą pomijać gminy wiejskie, w których wskaźnik pustostanów przekracza 25%, ale decydenci muszą zająć się tymi dysproporcjami. Uproszczone wskaźniki krajowe zaciemniają lokalne nierównowagi, pozwalając, by niedobory i nadwyżki powierzchownie się kompensowały.
Andrzej Prajsnar
