Zakup lokalu mieszkalnego to jedno z istotniejszych przedsięwzięć finansowych w życiu każdego człowieka. Właśnie dlatego warto orientować się w elementarnych instrumentach zabezpieczenia własnych uprawnień. Jednym z nich jest rękojmia, czyli ustawowa odpowiedzialność zbywcy za defekty nieruchomości. Obowiązuje ona zarówno na rynku nowym, jak i używanym. Funkcjonuje niezależnie od gwarancji czy klauzul umownych i wypływa wprost z postanowień Kodeksu cywilnego.
Co to jest rękojmia?
Rękojmia odnosi się do defektów materialnych oraz prawnych sprzedawanej rzeczy. Specjaliści portalu GetHome.pl przypominają, iż w przypadku apartamentu wadą materialną jest każda niezgodność lokalu z zapisami umowy lub jego przeznaczeniem. Mogą to być usterki konstrukcyjne, nieszczelna stolarka okienna, defekty instalacji, pękające powierzchnie ścian, nieprawidłowy pomiar powierzchni czy odstępstwa od zatwierdzonego projektu. Z kolei wadą prawną będzie obciążenie majątku prawami osób trzecich bądź brak możliwości swobodnego dysponowania nim przez zbywcę.
Uregulowania prawne
Reguły rękojmi definiują zapisy art. 556–576 Ustawy Kodeks cywilny. W stosunku konsument – przedsiębiorca mają one charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, iż deweloper lub spółka zbywająca mieszkanie nie ma możliwości wyłączenia lub ograniczenia rękojmi względem nabywcy. W obrocie pierwotnym istotną funkcję pełni również ustawa deweloperska, która normuje proces nabycia, odbioru mieszkania i przeniesienia prawa własności.
Czas trwania rękojmi i zgłaszanie wad po roku
Do końca roku 2014 rękojmia w przypadku nieruchomości obowiązywała przez 3 lata. Po wejściu w życie ustawy o prawach konsumenta czas ten został wydłużony do 5 lat. Ta zmiana zaczęła obowiązywać 25 grudnia 2014 roku i w znaczący sposób umocniła pozycję kupującego, bowiem liczne wady budynku manifestują się dopiero po dłuższym okresie eksploatacji.
Przez pierwszy rok funkcjonowało domniemanie, że jeśli usterka zostanie zidentyfikowana, to istniała już w momencie przekazania mieszkania. To zbywca musi udowodnić, że było inaczej. Po upływie roku domniemanie to już nie obowiązuje, jednakże nabywca w dalszym ciągu ma możliwość zgłaszania defektów aż do kresu pięcioletniego okresu rękojmi. Odmienność polega na tym, że ciężar dowodowy przechodzi na niego. Należy dowieść, że wada ma swoje źródło w przyczynach tkwiących w nieruchomości od samego początku.
Gdyby usterka została notyfikowana tuż przed upływem 5 lat, roszczenia nabywcy nie wygasają samoczynnie po zakończeniu obowiązywania rękojmi. Odpowiedzialność zbywcy trwa tak długo, jak długo kupujący dochodzi swoich praw. Rękojmia traci ważność dopiero w momencie, gdy wada ujawni się po upływie pięciu lat.
Rękojmia podczas odbioru lokalu od dewelopera
Odbiór techniczny to moment, w którym nabywca weryfikuje lokal pod kątem zgodności z projektem oraz standardem wykończenia. Tworzony jest protokół odbioru, w którym powinny zostać zawarte wszystkie dostrzeżone niedociągnięcia. Deweloper ma 30 dni na ich usunięcie lub wyznaczenie nowego terminu, o ile naprawa wymaga więcej czasu. Brak uwzględnienia wady w protokole nie pozbawia nabywcy prawa do późniejszych roszczeń. Wady, które zostaną wykryte po odbiorze, nadal podlegają rękojmi.
Usterki ujawnione po czasie
Liczne niedoskonałości ukazują się dopiero po kilku miesiącach użytkowania. Zawilgocenie, mostki termiczne, błędy w wentylacji, pęknięcia tynków czy nieszczelności to problemy, których nierzadko nie da się zlokalizować na etapie odbioru. Dlatego tak istotne jest, aby zgłaszać je na piśmie oraz w sposób umożliwiający udokumentowanie. Zbywca ma obowiązek udzielić odpowiedzi w stosownym terminie. Brak odpowiedzi może zostać uznany za aprobatę reklamacji.
Uprawnienia nabywcy
Nabywca ma prawo żądać:
- usunięcia usterki,
- redukcji ceny,
- odstąpienia od porozumienia, jeśli wada jest znacząca,
- zwrotu kosztów naprawy, jeżeli zbywca nie usunął usterki w ustalonym terminie.
Według ekspertów portalu GetHome.pl, najczęściej praktykowane są dwie pierwsze formy. Rozwiązanie umowy jest możliwe, jednakże wymaga występowania poważnych niedociągnięć (znaczących).
Istotna usterka i prawo do odstąpienia od umowy
Możliwość odstąpienia od umowy przysługuje kupującemu tylko w sytuacji, kiedy wada ma charakter istotny, innymi słowy, uniemożliwia poprawne korzystanie z lokalu lub w poważnym stopniu ogranicza sposobność jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. O istocie świadczy również znaczne obniżenie wartości nieruchomości lub konieczność wykonania kosztownego i rozległego remontu.
Do usterek istotnych zalicza się między innymi wady konstrukcyjne, problemy z instalacją gazową lub elektryczną, poważne przecieki, głębokie zawilgocenie, błędy wykonawcze wymagające kompleksowej renowacji czy spore odstępstwa od projektu mające wpływ na funkcjonalność lokalu.
Prawo do rezygnacji z umowy pojawia się, gdy wada jest istotna, a sprzedawca nie usuwa jej w wyznaczonym czasie. W nadzwyczajnych sytuacjach rezygnacja jest możliwa od razu, jeśli naprawa jest nierealna albo sprzedawca nie przejawia chęci jej realizacji.
Jak skutecznie zgłosić roszczenie z tytułu rękojmi
Aby roszczenie było efektywne, nabywca powinien zawiadomić zbywcę o wadzie w sposób, który da się potwierdzić. Najpewniejszą opcją jest forma pisemna: list polecony, wiadomość e-mail z potwierdzeniem doręczenia lub formularz udostępniany przez sprzedawcę.
Zgłoszenie winno zawierać opis usterki, datę jej zaobserwowania, wskazanie roszczenia i dokumentację, jeśli nabywca ją posiada. Nie trzeba znać technicznej przyczyny usterki. Wystarczy opis jej symptomów i konsekwencji. Kluczowe jest jedynie, aby zgłoszenie zostało nadane w okresie obowiązywania rękojmi. Jeśli tak się stanie, roszczenia kupującego nie ulegają przedawnieniu, nawet wówczas, gdy dalsze postępowanie toczy się już po upływie pięciu lat.
Sprzedawca powinien ustosunkować się w rozsądnym czasie. Brak reakcji może być odczytany jako uznanie reklamacji. Z tego względu warto przechowywać potwierdzenie wysyłki oraz całą korespondencję prowadzoną w danej sprawie.
Rękojmia na rynku wtórnym
Rękojmia obowiązuje również przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Zbywca odpowiada za defekty nieruchomości przez okres 5 lat od momentu jej przekazania. W transakcjach pomiędzy osobami fizycznymi istnieje jednak możliwość umownego wyłączenia lub ograniczenia rękojmi. Dotyczy to wyłącznie sytuacji, w których nabywca nie ma statusu konsumenta, a zbywca nie działa jako przedsiębiorca.
Zakres tej możliwości determinuje art. 558 Kodeksu cywilnego, który stanowi:
„§ 1. Strony mają możliwość odpowiedzialność z tytułu rękojmi poszerzyć, ograniczyć lub wykluczyć.
Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne jedynie w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.
§ 2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest nieskuteczne, jeśli sprzedawca podstępnie zataił usterkę przed kupującym.”
Jak akcentują eksperci portalu GetHome.pl, w praktyce oznacza to, iż pomimo faktu, że wyłączenie rękojmi w umowie sprzedaży prywatnej jest dopuszczalne, to nie zawsze prowadzi to do zwolnienia sprzedającego z odpowiedzialności. Najistotniejsze ograniczenie wynika z okoliczności, w której zbywca ukrył usterkę lub nie powiadomił o problemie, który był mu znany.
Dotyczy to w szczególności takich problemów jak:
- wcześniejsze zalania,
- notoryczne lub powracające zawilgocenie,
- spękania ścian i stropów,
- awarie instalacji,
- uszkodzenia, które były przedmiotem wcześniejszych napraw,
- defekty widoczne w dokumentacji technicznej lub protokołach szkód,
- problemy, które były raportowane wspólnocie lub administracji.
W takich przypadkach wykluczenie rękojmi w umowie staje się nieważne, a zbywca w dalszym ciągu ponosi odpowiedzialność. Nie ma znaczenia, czy brak przekazania informacji wynikał z zamierzonego ukrycia, czy też z założenia, że „kupujący sam się dowie”. Sprzedający ma obowiązek udostępnić wszystkie znane mu istotne informacje o kondycji technicznej nieruchomości.
W rezultacie kupujący na rynku wtórnym zachowuje realną ochronę. Wykluczenie rękojmi chroni sprzedającego tylko w sytuacji, kiedy działał on w dobrej wierze, przedstawił pełny obraz stanu nieruchomości i nie pominął informacji, które mogłyby mieć znaczenie dla decyzji nabywcy.
Dlaczego rękojmia jest ważna
Rękojmia to jeden z fundamentalnych mechanizmów zabezpieczenia osoby nabywającej mieszkanie. Daje możliwość dochodzenia odszkodowań, zapewnia równowagę w interakcji z profesjonalnym zbywcą i chroni przed kosztownymi skutkami wad budowlanych. Dlatego warto być świadomym swoich praw, przestrzegać terminów i zgłaszać usterki w adekwatnej formie i w odpowiedni sposób udokumentowane.
Marcin Moneta
