Rynek kamienic w Polsce, choć niszowy, dynamicznie się rozwija, a ponad 70 proc. takich budynków wciąż wymaga rewitalizacji. Ten proces bywa skomplikowany, m.in. ze względu na trudności techniczne i uzgodnienia z konserwatorami zabytków, które mogą się ciągnąć latami. Mimo to kamienice zyskują na popularności dzięki swojemu klimatowi, historycznej wartości i możliwościom inwestycyjnym, szczególnie w centralnych lokalizacjach, a ceny takich nieruchomości z roku na rok sukcesywnie rosną.
Niszowy rynek kamienic
– Rynek kamienic w Polsce jest absolutną niszą. Z naszych danych wynika że ponad 70 proc. istniejących w Polsce kamienic wciąż wymaga rewitalizacji i tylko 3,5 proc. mieszkań, które są wystawiane na sprzedaż na rynku wtórnym, to są właśnie mieszkania w kamienicach. To jest niszowy, trudny biznes, ale bardzo interesujący dla inwestorów, którzy widzą potencjał wzrostu cen wartości nieruchomości w kamienicach, często usytuowanych w centralnych i strategicznych lokalizacjach – mówi agencji Newseria Tomasz Laskowski, prezes zarządu Inside Park.
Jeszcze do niedawna kamienice kojarzyły się ze zniszczonymi budynkami, odpychającymi klatkami schodowymi i piecami na węgiel. Jednak od kilku lat, dzięki postępującym rewitalizacjom, stare, przedwojenne budynki dostają nowe życie. Odrestaurowane i zmodernizowane i kamienice odzyskują dawną świetność, zyskują na wartości rynkowej i zaczynają cieszyć się coraz większą popularnością wśród nabywców i inwestorów – wynika z pierwszego w branży raportu na temat rynku kamienic w Polsce, opublikowanego w ub.r. przez Inside Park.
Raport, który obejmuje dane z lat 2020-2022, dotyczące m.in. sprzedaży mieszkań w kamienicach i planów rewitalizacyjnych w siedmiu miastach (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście, Łodzi i Toruniu), pokazuje, że polski rynek kamienic, choć wciąż pozostaje niszowy, szybko się rozwija i ma ogromny potencjał inwestycyjny, a ceny takich nieruchomości sukcesywnie rosną.
– Ludzie kochają kamienice za ich klimat i efekt „przed i po” rewitalizacji, za emocje, jakie im towarzyszą, kiedy wchodzą do takiego starego budynku. Natomiast nie lubią ich za czas remontowo-budowlany, za uzgodnienia z konserwatorem zabytków – mówi Tomasz Laskowski.
Jak wskazuje, kamienice to atrakcyjny segment dla inwestorów poszukujących unikatowych nieruchomości w centralnych lokalizacjach. Większość traktuje je jako formę ochrony kapitału przed inflacją i źródło dochodów z krótko- lub długoterminowego wynajmu. I choć rynek nie jest wolny od zewnętrznych wpływów – takich jak pandemia, wojna czy zmiany gospodarcze, które w ostatnich latach wpływały na popyt i podaż w tej niszy – to zainteresowanie nie maleje. I to pomimo że proces ich rewitalizacji wiąże się z wieloma wyzwaniami. Jak podkreślają eksperci tego rynku, trudnością jest nie tylko złożoność procesu rewitalizacji, ale też brak elastyczności i chęci kompromisu u konserwatorów zabytków i urzędników. Ich zdaniem może to wynikać z działań pseudodeweloperów, którzy nie podchodzą do odnowy zabytków z należytą wiedzą i troską.
– Tych wyzwań jest wiele, natomiast kluczowe są właśnie prace remontowo-budowlane i uzgodnienia z konserwatorem zabytków – mówi prezes spółki Inside Park, która niedawno zadebiutowała na rynku NewConnect. – Czasami bywa tak, że uzgodnienia z konserwatorem trwają rok czy dwa lata, ale nawet pięć czy dziesięć lat.
Kamienice nie tracą na wartości
Z analiz przeprowadzonych na potrzeby raportu „Rynek kamienic w Polsce” wynika, że w 2020 roku w tym segmencie odnotowano 4181 transakcji. Rok później ich liczba wzrosła o blisko 25 proc., do 5215 transakcji. W 2022 roku natomiast zauważalny był duży spadek, o 16,5 proc. (4358 transakcji), spowodowany prawdopodobnie skutkami pandemii COVID-19, która odbiła się na całym rynku nieruchomości. Co istotne, kamienice nie tracą jednak na wartości – średnie ceny cały czas sukcesywnie rosną. Jeszcze w 2020 roku średnia cena za mkw. wynosiła nieco ponad 8 tys. zł, ale w 2022 roku wzrosła już do blisko 9,95 tys. zł. Z kolei średnia cena całego lokalu z kamienicy, która w 2020 roku wynosiła około 448 tys. zł, dwa lata później wzrosła już do prawie 540 tys. zł.
Przeczytaj także
Do remontu za bezcen, po remoncie za krocie. Czy mieszkanie w kamienicy to zawsze dobre rozwiązanie?
Autorzy raportu zwracają jednak uwagę na fakt, że ceny są mocno uzależnione od lokalizacji kamienicy, standardu mieszkania i całego budynku. Dlatego różnice na tym rynku mogą sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych za 1 mkw. Przykładowo w Warszawie w 2022 roku średnia cena za mkw. mieszkania w kamienicy wahała się od 2,6 do nawet 55,8 tys. zł (lokal o pow. 75 mkw. na czwartym piętrze pod adresem Emilii Plater 11). To najwyższa cena, jaką trzeba było zapłacić za mkw. lokalu w kamienicy w okresie przeanalizowanym w raporcie. W stolicy znajduje się również najdroższy lokal sprzedany w kamienicy w latach 2020-2022: apartament o powierzchni 255,5 mkw. na piątym piętrze kamienicy przy ul. Foksal 13/15 kosztował nabywcę blisko 9,6 mln zł. Co ciekawe, to jednak nie Warszawa ani Kraków są największym rynkiem w tym segmencie. Miastem, w którym w latach 2020-2022 sprzedano najwięcej mieszkań w kamienicach, okazał się Wrocław, gdzie odnotowano w sumie 3051 transakcji. W stolicy sprzedano w tym czasie o 367 lokali mniej.
– Co do zasady ludzie kupują mieszkania w kamienicach pod wynajem krótkoterminowy i długoterminowy albo do mieszkania, bo czują się tam dobrze – mówi Tomasz Laskowski.
Inside Park działa na rynku od 13 lat, głównie w województwach kujawsko-pomorskim, pomorskim i warmińsko-mazurskim. W swojej strategii skupia się na poszukiwaniu atrakcyjnych ofert kupna kamienic, po których zakupie przeprowadza szczegółową analizę techniczną i planuje prace remontowe w celu przywrócenia nieruchomości do pełnej funkcjonalności i podniesienia jej wartości rynkowej.
– Dotychczas samodzielnie zrealizowaliśmy 50 takich projektów. Czas przyspieszyć i zrobić ich setkę do 2029 roku włącznie – zapowiada prezes Inside Park.
Rusza projekt „100 Kamienic”
Taki jest cel uruchomionego przez spółkę projektu „100 Kamienic”. Jak tłumaczy jej prezes, jest to inicjatywa o charakterze franczyzowym i mentoringowym, skierowana do właścicieli kamienic oraz pośredników nieruchomości, którzy chcą się zaangażować w proces ich odnowy. Opiera się na współpracy z lokalnymi partnerami, co pozwala efektywnie identyfikować i realizować inwestycje w różnych regionach Polski. Firma nie ogranicza się do dużych miast – realizacje obejmują także mniejsze miejscowości, w których popyt i podaż mieszkań w kamienicach są odpowiednio zrównoważone.
– Przeprowadzamy rewitalizacje zarówno w dużych miastach, powyżej 200-300 tys., jak i w małych, liczących ok. 30-40 tys. mieszkańców. Natomiast nie do końca chodzi o lokalizację, raczej o płynność, tzn. ilu ludzi chce kupować mieszkania, jaki jest popyt i jaka jest podaż na danym rynku. Zawsze, kiedy wchodzimy na jakiś nowy rynek, to sprawdzamy najpierw potencjalną chłonność danego miejsca, czyli ile rynek jest jeszcze w stanie zmieścić nowych nieruchomości – tłumaczy Tomasz Laskowski.
Jak wskazuje, rewitalizacja kamienic może być nie tylko opłacalnym biznesem, ale też sposobem na zachowanie dziedzictwa kulturowego i poprawę jakości życia mieszkańców miast. Takie inwestycje wymagają jednak odpowiednich zasobów i know-how, dlatego rola profesjonalnych deweloperów jest kluczowa dla efektywnego zagospodarowania tej niszy.
– Indywidualny inwestor raczej nie będzie w stanie przeprowadzić całego, tak dużego procesu inwestycyjnego. Albo zrobi to, potykając się przy tym kilka razy, a potem będziemy czytać w mediach nagłówki, że to się nie opłaca. Dlatego też rola deweloperów jest taka, aby w sposób profesjonalny zagospodarować tę niszę, cierpliwie wypracowywać rozwiązania z konserwatorami, z wydziałami architektury, aby centralne części miast stawały się jeszcze ładniejsze – dodaje prezes Inside Park.
