Popyt na mieszkania pozostanie osłabiony wobec słabej dostępności finansowej mieszkań i prawdopodobnej rezygnacji rządu z programu wspierania kredytobiorców – oceniają analitycy banku Santander BP. To ich zdaniem przełoży się na korektę cen nieruchomości w dół, choć nie będzie ona raczej znacząca.
Analitycy banku oczekują w najbliższych kwartałach zwyżki podaży mieszkań związanej z większą aktywnością budowlaną rynku na przełomie 2023 i 2024 r.
"Jednocześnie popyt pozostanie osłabiony w obliczu słabej dostępności finansowej mieszkań i prawdopodobnej rezygnacji rządu z programu wspierania kredytobiorców. To naszym zdaniem przełoży się na korektę cen nieruchomości w dół. Nie zakładamy jednak, aby była ona znacząca" – napisali w komentarzu ekonomicznym.
Jak wskazali, ze względu na szybki wzrost cen mieszkań w ostatnich kwartałach, dostępność finansowa mieszkań, liczona jako liczba metrów kwadratowych, które można kupić za przeciętne wynagrodzenie, obniżała się.
"Mieszkania były najtańsze w porównaniu do przeciętnych płac w I kw. 2019 r., kiedy za roczne średnie wynagrodzenie w gospodarce narodowej można było kupić 8,8 metra kwadratowego według przeciętnej ceny na rynku pierwotnym w 17 największych miastach. Od 2020 r. dostępność ta obniżała się i w II kw. 2024 r. wyniosła 7,3 metra kwadratowego, porównywalnie z poziomem z 2014 r." – napisali.
Dodali, że spadek dostępności finansowej mieszkań w ostatnim czasie staje się jeszcze bardziej widoczny, gdy uwzględni się zmiany stóp procentowych, a zatem kosztu finansowania kredytem hipotecznym.
"Według naszych obliczeń, rata kredytu na 60-metrowe mieszkanie (raty stałe) wzrosła z ok. 30 proc. przeciętnego wynagrodzenia w I kw. 2021 r. do 64 proc. w III kw. 2022 r. Obecnie wynosi ona ok. 55 proc." – oszacowali.
Wskazali, że funkcjonowanie programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” tymczasowo obniżyło tę wartość do ok. 45 proc.
"Spadek dostępności finansowej mieszkań w ostatnim okresie był naszym zdaniem istotnym czynnikiem stojącym za zmniejszeniem popytu, co szczególnie było widoczne w 2022 r., kiedy wolumen nowych kredytów hipotecznych spadł z 7,6 mld zł w ostatnim kwartale 2021 r. do 2,1 mld zł w ostatnim kwartale 2022 r. Zakładamy, że przy stabilizacji cen nieruchomości, dalszym wzroście wynagrodzeń i lekkim obniżeniu stóp procentowych, dostępność finansowa mieszkań poprawi się, choć pozostanie jednak poniżej poziomów z lat 2019-2021" – ocenili.
Jeżeli chodzi o tendencje na rynku nieruchomości w perspektywie krótkookresowej, to – jak wynika z raportu banku Santander – w drugiej połowie br. powinna uwidocznić się wzrostowa tendencja w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania. Jednak – jak zaznaczyli analitycy Santandera – nie będzie ona bardzo znacząca. Wskazali, że dopiero w 2025 r. zobaczymy widoczny wzrost oferty, ale liczba dostępnych mieszkań pozostanie zdecydowanie poniżej poziomu z lat 2022-2023 r.
Analitycy banku nie spodziewają się jednak wyraźnego wzmocnienia popytu na rynku mieszkaniowym w krótkim horyzoncie. "Nie zakładamy także, by spadek stóp NBP miał istotny wpływ na popyt – obniżki stóp procentowych w Polsce są wyceniane przez rynek już od dłuższego czasu: 5-letnie stawki IRS znajdują się poniżej stawki WIBOR już po początku 2023 r." – napisali.
Analitycy Santandera zauważyli jednocześnie, że dorównanie do standardów europejskich wymagałoby zbudowania kilku milionów mieszkań, co oznacza, że przez najbliższe lata w Polsce utrzymywać się będzie strukturalny popyt na mieszkania. Polska jest bowiem czołówce krajów UE, jeśli chodzi o wskaźnik przeludnienia i plasuje się nisko, jeśli chodzi o liczbę izb na osobę.
Z analizy ekspertów banku wynika, że choć Polskę czeka duży spadek populacji, to nie do końca przełoży się to na zmniejszenie popytu na mieszkania, m.in. ze względu na wzrost liczby gospodarstw jednoosobowych. Zauważyli, że udział gospodarstw domowych złożonych tylko z jednej pracującej osoby dorosłej wzrósł z 5 proc. w 2006 r. do 16 proc. w 2023 r. i trend ten będzie kontynuowany. Powołując się na dane GUS wskazali, że zmiana trendu w liczbie gospodarstw domowych nastąpi ok. roku 2030 i będzie ona efektem spadku dzietności. "Jeśli zatem przyjmiemy, że w Polsce brakuje 2-3 mln mieszkań, to obecny zasób może okazać się nadmierny dopiero za ponad 30 lat" – ocenili.
Autorzy raportu wskazali też, że dla rynku mieszkaniowego ważne będą nie tylko same zmiany liczby ludności i gospodarstw domowych, ale również migracje wewnętrzne. O ile bowiem wyludniać się będą np. tereny przygraniczne na wschodzie i północy, to rosnąć będzie populacja w dużych ośrodkach miejskich oraz w otaczających je powiatach – m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Krakowie, Bydgoszczy i Toruniu.
"W perspektywie do 2030 r. GUS zakłada największe wzrosty populacji w Warszawie (50 tys.), powiecie poznańskim (36 tys.), wrocławskim (23 tys.) i w Krakowie (23 tys.). Do 2060 r. – w powiecie poznańskim (74 tys.), wrocławskim (63 tys.), kartuskim (37 tys.) i wołomińskim (31 tys.)" – czytamy. (PAP Biznes)
jz/ ana/ ewes/ mmu/
