Wynajem domów jest wciąż stosunkowo niedużym segmentem rynku najmu. To jednak segment ciekawy, któremu eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się nieco bliżej.
Polsce z całą pewnością daleko jest do Stanów Zjednoczonych, gdzie co trzeci najemca żyje w domu jednorodzinnym. Dla wielu rodaków wynajem domu to sposób zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, który nadal może wydawać się nieco egzotyczny.
Czy jest to uzasadniony punkt widzenia? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przy pomocy ciekawych informacji o liczbie ofert najmu domów postanowili odpowiedzieć na to pytanie. Warto również zwrócić uwagę na inne aspekty wynajmu domów – w tym prawne. Zacznijmy jednak od podaży domów na wynajem.
Rynek domów na wynajem to „terra incognita”?
Rynek wynajmu w Polsce jest, ogólnie rzecz biorąc, słabo zbadany i nie rozpieszcza analityków dużą liczbą informacji na swój temat. Taka sytuacja w jeszcze większym stopniu dotyczy rynku wynajmu domów, którego praktycznie nikt nie bada. Wyjątek stanowią comiesięczne raporty Unirepo zawierające informacje między innymi na temat liczby unikalnych ofert wynajmu i sprzedaży mieszkań.
Wspomniane raporty Unirepo prezentują też liczbę unikalnych ofert wynajmu domów z całej Polski. Powyższy wykres przedstawia dane Unirepo/Adradar pokazujące ogólnopolską liczbę ofert wynajmu domów na licznych serwisach ogłoszeniowych. Co ważne, chodzi wyłącznie o unikalne ogłoszenia. Niestety, w przypadku najmu domów nierzadkie są ogłoszeniowe duplikaty. To cecha, którą rynek najmu domów niestety dzieli ze znacznie większym rynkiem wynajmu mieszkań.
Do wyboru jest ok. 7000 – 8000 domów z całej Polski
Dane Unirepo/Adradar z października br. wskazują, że po odsianiu ogłoszeniowych duplikatów na 52 monitorowanych portalach znajdowało się ok. 7500 unikalnych ofert wynajmu domów. Tak więc domy w październiku odpowiadały za około 9% wszystkich ogłoszeń dotyczących wynajmu nieruchomości mieszkaniowych (tzn. domów oraz lokali mieszkalnych). Nie można zatem twierdzić, że domy są zupełną niszą na rynku mieszkaniowego wynajmu.
Powyższy wykres sugeruje również, że w badanym okresie (czerwiec 2020 r. – październik 2024 r.) zdarzały się ogólnopolskie wyniki na poziomie przekraczającym nawet 10 000 ofert wynajmu domów. Minimum liczby ofert przypadło z kolei na wiosnę 2022 roku, co należy wiązać z napływem obywateli Ukrainy i podażowym kryzysem na rynku najmu. Zwróćmy jednak uwagę, że aktualna liczba domów dostępnych pod wynajem też jest historycznie niska.
Ochrona lokatorska taka jak w przypadku mieszkań
W dalszej kolejności warto krótko przyjrzeć się prawnym aspektom wynajmu domów, bo ten temat może zainteresować zarówno najemców, jak i wynajmujących. Poza tym wynajem domu z prawnego punktu widzenia to kwestia dość rzadko poruszana. Dlatego ustawa o ochronie praw lokatorów wielu osobom może kojarzyć się tylko z najmem lokali mieszkalnych. To jednak błędny punkt widzenia, co potwierdzają między innymi komentarze do ustawy lokatorskiej.
Literatura niekiedy wskazuje, że lokal w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów może być rozumiany szeroko – w tym również jako wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół takich izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi (zobacz: R. Dziczek [w:] Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, wyd. VIII, Warszawa 2023, art. 2.)
W skąpym orzecznictwie sądowym dotyczącym wynajmu domów również można znaleźć sugestię, że do najmu domów, użyczenia domów oraz bezumownego korzystania z nich powinna znaleźć zastosowanie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Przykład stanowi Wyrok Sądu Rejonowego w Kaliszu z dnia 10 października 2017 r. (sygnatura akt: I C 2159/17), Wyrok Sądu Rejonowego w Bielsku Podlaskim z dnia 20 lipca 2015 r. (sygnatura akt: I C 326/15), a także Wyrok Sądu Rejonowego w Zambrowie z dnia 8 listopada 2016 r. (sygnatura akt: I C 533/16).
Uwaga na pseudohotele pracownicze w domach
Tytułem podsumowania warto zwrócić uwagę na pewne zjawisko dotyczące wynajmu domów, które ma aspekt zarówno rynkowy, jak i prawny. Chodzi o wynajem domów jednorodzinnych (często starszych) na potrzeby pracowników. Tworzenie budynków określanych czasem jako pseudohotele pracownicze nierzadko budzi sprzeciw sąsiadów. Przyczyną bywa np. zakłócanie nocnego spokoju. Niezadowolenie sąsiada może skutkować skargą do nadzoru budowlanego – niekiedy skuteczną.
Zdarzały się już przypadki, w których wynajem domu na potrzeby firmy kwaterującej swoich pracowników wywołał długotrwałe spory sądowe. Dotyczyły one tego, czy doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu art. 71 ust. 1 prawa budowlanego (przykład: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2017 r. – sygnatura akt: II OSK 3001/17).
