Przejrzystość cen mieszkań. Zniżki są trudniejsze do uzyskania, mieszkania „pod ladą” są tańsze, a garaże nie istnieją.

Chociaż większa otwartość może przynieść większą przejrzystość, może również skutkować stałymi cenami, mniejszą liczbą ustępstw i mniejszą elastycznością transakcji – a to są potencjalne skutki nowego nakazu pełnego ujawniania kosztów nieruchomości mieszkalnych, który wchodzi w życie natychmiast.

Od dziś deweloperzy mają obowiązek publicznego podawania cen wszystkich dostępnych lokali, w tym tych wystawionych przed 11 lipca 2025 r. Potencjalni nabywcy nie muszą już kontaktować się bezpośrednio z biurami sprzedaży, aby dowiedzieć się o kosztach konkretnych mieszkań.

– Wcześniej zbieranie informacji o cenach wymagało wielu telefonów, co mogło być frustrujące dla potencjalnych nabywców – zauważa Michał Kubicki, członek Komitetu Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Jednostki premium pozostają ukryte

Kubicki przewiduje, że podobnie jak w fazie przejściowej po wprowadzeniu w lipcu pierwotnych zasad przejrzystości, niektórzy deweloperzy mogą mieć trudności ze spełnieniem zaktualizowanych wymogów.

„Przewidując wyzwania, niektóre firmy mogą tymczasowo wykluczać z oferty lokale cieszące się dużym popytem, prezentując jedynie tańsze opcje. Droższe nieruchomości mogą być wprowadzane stopniowo po pierwszej sprzedaży” – wyjaśnia.

Rywalizacja rynkowa czy fiksacja cen?

Daniel Urbanowicz, starszy analityk w Cenatorium, uważa, że choć publiczne ustalanie cen poprawia przejrzystość rynku i upraszcza podejmowanie decyzji, może także ograniczać elastyczność cenową.

„Kupujący mogliby zaoszczędzić czas, porównując nieruchomości, ale czynniki pozafinansowe, takie jak lokalizacja czy udogodnienia, mogą zyskać na znaczeniu, jeśli różnice w cenach się zmniejszą” – stwierdza. „Z drugiej strony, deweloperzy mogą unikać negocjacji warunków sprzedaży indywidualnej”.

Pełna przejrzystość cen konkurencji może również uprościć strategię deweloperów.

„Może to zachęcić do ujednolicenia podejścia cenowego, a nawet pobudzić wzrosty w segmentach o ograniczonej podaży. Zamiast zwiększać konkurencję, przejrzystość mogłaby ją nieumyślnie osłabić” – dodaje Urbanowicz.

Marcin Jańczuk z Metrohouse twierdzi natomiast, że transparentność cen może zaostrzyć konkurencję, zwłaszcza w przypadku podobnych projektów na rynkach lokalnych.

Mniejsze pole do negocjacji

Eksperci przyznają, że choć transparentne ceny mogą powstrzymać agresywne podwyżki stawek, deweloperzy mogą być mniej skłonni do oferowania zniżek.

„Firmy muszą teraz starannie rozważyć strategie promocyjne i korekty cen, ponieważ będą one widoczne publicznie. To ogranicza możliwości stosowania oszukańczych taktyk marketingowych” – podkreśla Jańczuk.

Nominalne ceny garażowe wycofywane

Elastyczność sprzedaży może również ulec zmniejszeniu w warunkach umownych. Kubicki zwraca uwagę na wcześniejsze praktyki, takie jak łączenie kosztów garażu z cenami mieszkań w celu obejścia ograniczeń finansowych.

„Wcześniej deweloperzy mogli oferować miejsca parkingowe po symbolicznych cenach, takich jak 1 złoty, jednocześnie wliczając rzeczywiste koszty w ceny mieszkań. Takie taktyki mogą zaniknąć, ponieważ publiczne ceny wymagają uzasadnienia dla wszystkich kupujących” – zauważa.

Ukryte ceny pozwalały wcześniej deweloperom oceniać zainteresowanie kupujących i odpowiednio dostosowywać koszty. Nowe przepisy mają na celu wyeliminowanie tej praktyki.

Ograniczenia portalu rządowego

Katarzyna Kuniewicz z Otodom zwraca uwagę na niejasności w zasadach prezentacji danych, zwłaszcza w odniesieniu do sprzedanych jednostek.

„Czy sprzedane nieruchomości powinny pozostać wystawione na sprzedaż z ceną ostateczną czy wywoławczą? Obecne wytyczne są niejasne” – zauważa.

Chociaż rządowy portal dane.gov.pl agreguje dane cenowe, Kuniewicz wątpi w jego użyteczność: „Różnorodne formaty danych i metody aktualizacji utrudniają porównywanie. Brakuje narzędzi wyszukiwania dla poszczególnych jednostek, a rabaty promocyjne nie są uwzględniane, co utrudnia dostęp do cen transakcyjnych”.

Nadal nie wiadomo, jakie będą wzorce przestrzegania przepisów przez deweloperów, a wielu z nich odłożyło ujawnienie pełnych cen do czasu upływu terminu regulacyjnego.

Źródło