Rentowność najmu – jaki zysk osiągniesz?

Niewiele korzystniej niż rok wcześniej, za to o wiele gorzej niż w roku 2022, gdy rentowność inwestycji w lokale na wynajem osiągała najlepsze wyniki w ostatnich latach – takie są wnioski z informacji Otodom Analytics, które przeanalizował Bankier.pl. Przede wszystkim w dużych aglomeracjach i szczególnie w przypadku małych mieszkań, zysk z wynajmu ledwo zipie.

Czasy świetności już minęły – to zasadniczy wniosek, jaki się nasuwa po przeanalizowaniu informacji odnoszących się do przeciętnej rentowności najmu w największych polskich miastach. Mimo że zarówno średnia wartość mieszkań wystawianych na sprzedaż, jak i przeciętne ceny ofertowe najmu utrzymują w ostatnim czasie stabilny poziom, a w skali roku, nawet jeśli nie maleją, to podnoszą się wolniej niż wskaźnik inflacji CPI, to zysk z wynajmu jest bardzo niski.

Należy podkreślić na wstępie, że w odniesieniu do cen lokali mieszkalnych – zarówno tych ofertowych, jak i transakcyjnych – oraz wysokości czynszów, cały czas mówimy o stabilizacji, ale przy rekordowo wysokich wartościach.

Mniejsze lokale, większy dochód

Przejdźmy jednak do konkretów. Pomimo że w przypadku kawalerek rentowność jest najbliższa historycznego minimum, to jednak wciąż wynajem najmniejszych mieszkań (do 40 mkw.) zapewnia większy przychód niż mieszkań mających od 40 do 50 metrów kwadratowych. Zgodnie z danymi Otodom Analytics w październiku 2025 r. najlepszy zwrot kapitału wśród siedmiu największych aglomeracji odnotowano w Łodzi. Było to niemal 6 proc. rocznie. W tym miejscu trzeba jednak nadmienić, że mówimy o rentowności nieuwzględniającej kosztów eksploatacji mieszkania, opłat skarbowych i remontów.

Warto zaznaczyć, że to właśnie w Łodzi w minionych latach nastąpił największy spadek tego wskaźnika. Trzy lata temu, dokładnie w listopadzie 2022 r., kiedy ceny mieszkań przed wprowadzeniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” jeszcze nie poszybowały w górę, a stawki za wynajem uspokoiły się po nagłym wzroście spowodowanym rozpoczęciem wojny w Ukrainie, średnia roczna rentowność z wynajmu zbliżyła się do 8 proc.

W pozostałych analizowanych aglomeracjach do najlepszych wartości, które, podobnie jak w Łodzi, odnotowano w drugiej połowie 2022 r., brakuje od 1,2 pkt proc. (Warszawa) do 1,7 pkt proc. (Kraków).

W ujęciu rocznym rentowność najbardziej (-0,37 pkt proc. r/r) zmalała w Gdańsku. Sezonowy regres był szczególnie widoczny w ostatnich miesiącach. Jeszcze w czerwcu, na początku wakacji, przeciętna roczna rentowność była o ponad 0,5 pkt proc. wyższa od tej z października. Najniższy zwrot wchodzący z nowymi lokalami na rynek najmu, jak w poprzednich miesiącach, był osiągalny w Krakowie.

Większe lokale mieszkalne dalej od dna

Z kolei przeciętna roczna rentowność najmu większych mieszkań, o metrażu od 40 do 59 mkw., nie osiągnęła dna. Do najgorszych poziomów brakuje jednak od 0,14 do 0,56 pkt proc. Znacznie dalej jest do szczytów, które – także w drugiej połowie 2022 r. – wahały się od 6 do ponad 7 proc.

Ostatnie dwanaście miesięcy spadek wskaźnika (o ok. 0,2 pkt proc.) przyniósł wyłącznie w Gdańsku i Poznaniu. Wyraźniejszy postęp w ujęciu rocznym (o 0,3 pkt proc.) odnotowano tylko w Warszawie. W pozostałych miastach wskaźnik wzrósł o mniej niż 0,1 pkt proc. w porównaniu z październikiem 2024 r.

Powtórzmy raz jeszcze, że niskie odczyty analizowanego wskaźnika to głównie następstwo obniżek obserwowanych w 2023 r., kiedy to ceny mieszkań, które poszybowały w górę za sprawą „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, zniwelowały wcześniejsze, roczne wzrosty stawek czynszów.

Próg wejścia się obniża

Obniżki stawek odnotowywane zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym przekładają się lokalnie na nieco mniejszy próg wejścia dla osób, które planują kupić mieszkanie z zamiarem jego wynajmowania.

Biorąc pod uwagę dane Otodom Analytics za październik 2025 r., zakup nowego mieszkania od dewelopera wiązał się z wyższym (od 5 do 7 proc.) wydatkiem niż w analogicznym okresie 2024 r. tylko w Gdańsku i Łodzi. W Krakowie przeciętna cena ofertowa wzrosła w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o 0,7 proc., a w Poznaniu o 1,6 proc. Natomiast we Wrocławiu, a zwłaszcza w Warszawie i Katowicach, mieliśmy do czynienia z obniżkami, które w dwóch ostatnich miastach przekraczały 1000 zł/mkw.

Analogiczna sytuacja miała miejsce na rynku wtórnym, gdzie do miast, w których zanotowano spadek, dołączył Kraków, a w Łodzi stawki wzrosły średnio o 0,2 proc. Wzrosty, choć mniej spektakularne niż na rynku pierwotnym – rzędu 2,5 – 3 proc., odnotowano tylko w Gdańsku i Poznaniu.

Kupić czy wynajmować mieszkanie?

Wyraźnie stabilizujące się, choć na najwyższym poziomie, ceny mieszkań oraz taniejące kredyty hipoteczne powodują, że zakup mieszkania może się zwrócić w porównaniu z wynajmem szybciej niż przed rokiem. W II kwartale 2025 r. sytuacja była pod tym względem korzystniejsza niż cztery lata temu.

Z informacji zebranych przez Bankier.pl wynika, że w ciągu roku liczba miesięcznych czynszów, które trzeba byłoby zapłacić wynajmującemu, aby dorównać kwocie, jaką należałoby zapłacić za 50-metrowe mieszkanie, zmniejszyła się. Szczegółowe wyliczenia zawarliśmy w artykule „Kupić czy wynająć mieszkanie? Policzyliśmy”.

Jak obecne stawki najmu wyglądają w zestawieniu z przeciętnym wynagrodzeniem? Osoby samotne, które wynajmują kawalerki w największych polskich miastach i zarabiają równowartość średniej pensji brutto w sektorze przedsiębiorstw, muszą przeznaczyć na opłatę czynszu dla właściciela mieszkania od prawie 30 do ponad 40 proc. swoich zarobków.

W przypadku większych mieszkań (40-59 mkw.) wynajmowanych przez pary, wskaźnik ten waha się od niecałych 20 proc. w Katowicach i Łodzi do blisko 30 proc. w Warszawie. Z obliczeń Bankier.pl wynika, że to właśnie w stolicy, gdzie przeciętne zarobki są najwyższe, czynsze najbardziej obciążają budżety najemców.

Źródło