
Zmiana dynamiki na rynku wtórnym
Rynek wtórny mieszkań w Polsce w drugim kwartale 2025 roku przeszedł zauważalną transformację. Po okresie intensywnych wzrostów cen i ograniczonej podaży, obserwujemy stopniową stabilizację, która sprzyja kupującym. Wpływ na to mają zarówno czynniki ekonomiczne, jak i zmieniające się oczekiwania sprzedających, którzy stają się bardziej skłonni do negocjacji.
Według danych portalu Nieruchomosci-online.pl, w II kwartale 2025 roku średnie ceny ofertowe mieszkań dwu- i trzypokojowych spadły w połowie miast wojewódzkich, choć korekty nie przekraczały 3%. Jednocześnie liczba dostępnych ofert wzrosła, co wskazuje na większą płynność rynku i nowe możliwości dla osób poszukujących większych mieszkań.
Ceny mieszkań: Korekty i stabilizacja
Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym w II kwartale 2025 roku wykazały tendencję do stabilizacji, z wyraźnymi spadkami w niektórych miastach. Dane wskazują, że największe korekty cenowe miały miejsce w Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego spadła o 5,1% w ujęciu rocznym, osiągając poziom około 15 913 zł.
- Kraków: Spadek o 5,1% (do 15 913 zł/m²), co przełożyło się na obniżkę wartości przeciętnego 50-metrowego mieszkania o ponad 40 000 zł.
- Lublin: Ceny spadły o 4,1%, osiągając 10 246 zł/m², co wynikało z większej podaży i mniejszego popytu.
- Olsztyn: Korekta o 3,6%, z cenami na poziomie około 9 000 zł/m².
- Łódź: Jedyny wyjątek z minimalnym wzrostem cen o 0,4%, do poziomu 8 600 zł/m², co świadczy o stabilizacji w tym regionie.
W większości miast wojewódzkich, takich jak Katowice, Bydgoszcz, Gdańsk czy Poznań, spadki cen wahały się od 0,4% do 1,4%, co wskazuje na zróżnicowaną dynamikę lokalnych rynków. Eksperci podkreślają, że realne ceny transakcyjne są często niższe od ofertowych, dzięki większej elastyczności sprzedających w negocjacjach.
Wzrost podaży: Więcej możliwości dla kupujących
Drugi kwartał 2025 roku przyniósł wyraźny wzrost liczby ofert na rynku wtórnym. W największych polskich miastach liczba dostępnych mieszkań zwiększyła się o blisko 50% w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. W Warszawie odnotowano rekordowe 28,8 tys. ofert, co jest najwyższym wynikiem w historii pomiarów.
Większa podaż wynika z kilku czynników:
- Zmiana strategii sprzedających: Właściciele, widząc spowolnienie sprzedaży, decydują się na wystawianie mieszkań, zamiast wstrzymywać się z nadzieją na wyższe ceny.
- Wpływ programów rządowych: Program „Pierwsze Klucze” zwiększył zainteresowanie zakupem mieszkań, co skłoniło wielu właścicieli do wprowadzenia swoich nieruchomości na rynek.
- Sezonowość: Wiosna i początek lata tradycyjnie sprzyjają większej aktywności na rynku nieruchomości.
Ta sytuacja stwarza korzystne warunki dla kupujących, którzy mają większy wybór i lepsze możliwości negocjacyjne. Jednak w niektórych miastach, takich jak Kraków czy Warszawa, podaż nowych mieszkań od deweloperów ogranicza presję na dalsze obniżki cen na rynku wtórnym.
Czas sprzedaży: Dłuższe oczekiwanie na kupującego
Sprzedaż mieszkań z drugiej ręki w II kwartale 2025 roku wyraźnie zwolniła. Według danych Otodom, mediana czasu sprzedaży w niektórych miastach, takich jak Opole, wzrosła do 76 dni, co oznacza wzrost o około 30% w porównaniu z rokiem poprzednim.
- Opole: Najdłuższy czas sprzedaży – 76 dni, co wynika z mniejszego popytu i większej liczby ofert.
- Rzeszów i Szczecin: Mieszkania sprzedają się średnio po 59 i 56 dni, odpowiednio.
- Poznań: Najszybszy rynek z medianą 38 dni, dzięki wysokiemu popytowi na mniejsze mieszkania.
- Warszawa i Katowice: Czas sprzedaży wynosi około 40 dni, co wskazuje na stabilny, ale nie dynamiczny rynek.
Co ciekawe, mieszkania wymagające remontu sprzedają się szybciej (średnio 50 dni) niż te w lepszym stanie (52 dni). Lokale do remontu są postrzegane jako atrakcyjne inwestycje, szczególnie w dobrych lokalizacjach, gdzie kupujący widzą potencjał wzrostu wartości po modernizacji.
Perspektywy na przyszłość: Co czeka rynek wtórny?
Rynek wtórny w Polsce wydaje się zmierzać w kierunku większej równowagi między podażą a popytem. Spadki cen w największych miastach, większa liczba ofert i elastyczność sprzedających stwarzają korzystne warunki dla kupujących, szczególnie tych, którzy posiłkują się kredytami hipotecznymi.
Jednak przyszłość rynku będzie zależała od kilku czynników:
- Polityka monetarna: Dalsze obniżki stóp procentowych mogą zwiększyć dostępność kredytów, co pobudzi popyt.
- Sytuacja gospodarcza: Stabilizacja inflacji i wzrost zaufania konsumentów mogą przyspieszyć decyzje zakupowe.
- Programy rządowe: Rozwój programu „Pierwsze Klucze” i potencjalne nowe inicjatywy będą kluczowe dla dynamiki rynku.
Analitycy przewidują, że w nadchodzących miesiącach rynek wtórny pozostanie w fazie stabilizacji, z możliwością dalszych, choć umiarkowanych, korekt cenowych. Dla kupujących to dobry moment, by rozważyć zakup, szczególnie w miastach, gdzie ceny spadły najbardziej.
Źródło: Nieruchomosci-online.pl