Ursynów, Bronowice, Jagodno, Przymorze. W większości dzielnic mieszkania już tanieją w ogłoszeniach

Średnie kwoty oczekiwane za mieszkania z drugiej ręki wciąż są znacznie wyższe niż przed rokiem, a w największych polskich miastach z lupą trzeba szukać dzielnic, w których średnia stawka nie przekracza 10 tys. zł/mkw. – wynika z danych SonarHome.pl. Dla szukających własnego „M” mamy jednak i bardziej optymistyczne wieści. W ostatnich miesiącach sprzedający zaczęli obniżać swoje oczekiwania.

Przed rokiem, w obliczu szalejących cen pisaliśmy o mieszkaniowych dzielnicach grozy. Obecnie stawki wciąż mogą budzić grozę wśród szukających własnego „M”, jednak po szaleństwie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” sytuacja na rynku ustabilizowała się.

W III kw. 2024 r. byliśmy świadkami pierwszych od dwóch lat spadków przeciętnych kwot płaconych za mieszkania. Jeszcze wyraźniej obniżyła się wycena mieszkań z drugiej ręki, co potwierdzają również dane SonarHome.pl prezentujące przeciętne oczekiwania sprzedających lokale w poszczególnych dzielnicach największych polskich miast.

To przede wszystkim efekt słabnącego popytu i podaży, która urosła do rozmiarów niewidzianych od ponad czterech lat, czyli wybuchu pandemii COVID-19.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie

W Warszawie już przed rokiem nie było dzielnicy, w której średnia cena ofertowa na rynku wtórnym nie przekraczałaby 10 tys. zł/mkw. Obecnie w najtańszej pod tym względem – Rembertowie – średnia cena przekracza 12 tys. zł/mkw. Dla porównania, w Śródmieściu w listopadzie 2024 r. zanotowano już przeciętnie ponad 21,6 tys. zł/mkw.

Choć w ujęciu rocznym stawki wzrosły od 7 proc. (Ochota i Wilanów) do ponad 13 proc. (Wawer i Ursus), to w ostatnich kilku miesiącach przeciętne oczekiwania sprzedających obniżały się. Najmocniej w dół powędrowała przeciętna wycena mieszkań na wspomnianym Ursynowie (-5,5 proc. od lipca 2024 r.) oraz Włochach (-5,6 proc. od sierpnia 2024 r.

Najbardziej wstrzemięźliwi w obniżaniu stawek byli sprzedający mieszkania w najdroższych dzielnicach – Śródmieściu oraz na Żoliborzu, gdzie ostatnie miesiące przyniosły obniżkę o 0,3 proc.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w Krakowie

W listopadzie 2024 r. – zgodnie z danymi SonarHome.pl – dzielnicy z przeciętną wyceną poniżej 12 tys. zł/mkw. nie dało się znaleźć również w Krakowie. W ujęciu rocznym stawki w stolicy Małopolski wzrosły od 3 do blisko 14 proc. Jeśli jednak spojrzymy na stawki w ujęciu dwuletnim, wzrosty będą wahały się od 23 do ponad 40 proc.

W każdej z krakowskich dzielnic, z wyjątkiem Prądnika Czerwonego, poprzednie miesiące przyniosły obniżkę średnich cen ofertowych. W większości przypadków obniżki trwają od lata. Najmocniej – o blisko 6 proc. a nominalnie o ponad 750 zł/mkw. obniżyła się wycena mieszkań z drugiej ręki w dzielnicach: Mistrzejowice i Wzgórza Krzesławickie.

Średnie ceny ofertowe mieszkań we Wrocławiu

Wyłącznie pięciocyfrowe stawki w przeliczeniu na metr kwadratowy można było znaleźć we Wrocławiu. Na wielu osiedlach stolicy Dolnego Śląska korekta stawek trwa dłużej, bo od wiosny. Od maja 2024 r. o 8,6 proc. obniżyła się wycena mieszkań z drugiej ręki na osiedlu Zacisze-Zalesie-Szczytniki.

We Wrocławiu wciąż jednak na kilku osiedlach trwa festiwal podwyżek. O obniżkach średnich cen ofertowych nie było mowy na Kleczkowie, Placu Grunwaldzkim, Hubach, Kowalach, Gądowie i Popowicach, Pilczycach czy Kozanowie.

Średnie ceny ofertowe w stolicy Dolnego Śląska, choć również pięciocyfrowe, są jednak wciąż znacznie niższe niż w Warszawie i Krakowie. Z kolei różnice pomiędzy poszczególnymi osiedlami są mniejsze. Najwięcej – ponad 13 tys. zł/mkw. oczekiwano na pięciu osiedlach: na Starym Mieście, Szczepinie, Tarnogaju, Przedmieściu Świdnickim oraz Strachocinie, Swojczycach i Wojnowie.

Średnie ceny ofertowe mieszkań we Gdańsku

Mocniejszą i dłużej trwającą korektę stawek zanotowano w Gdańsku. W przeciwieństwie do Warszawy, Krakowa i Wrocławia, w stolicy woj. pomorskiego nie wszędzie średnie oczekiwania sprzedających przekraczały 10 tys. zł/mkw. Taka sytuacja miała miejsce jednak tylko w jednej dzielnicy – Nowym Porcie, gdzie jeszcze do września 2024 r. stawki zmierzały w kierunku 10 tys. zł/mkw. W ciągu ostatnich dwóch miesięcy obniżyły się jednak przeciętnie o 2,4 proc.

Najmocniej, o blisko 15 proc. od maja 2024 r., w dół powędrowała średnia wycena mieszkań z drugiej ręki usytuowanych na Wyspie Sobieszewskiej, w przypadku której wahania stawek są szczególnie wyraźne. A to przede wszystkim ze względu na niewielką liczbę ofert.

Obniżki powyżej 5 proc., trwające od kilku miesięcy – miały miejsce w Oliwie, na Przymorzu Małym, Strzyży, Zaspie-Rozstajach, Aniołkach, Siedlcach, Brętowie, Suchaninie oraz Matarni, gdzie średnia cena ofertowa była niższa niż w analogicznym miesiącu 2023 r.

Jedynie w Śródmieściu przeciętne oczekiwania sprzedających wciąż rosną, co w ujęciu rocznym przekłada się na wzrost o 15 proc. Choć obniżek nie zanotowano na Zaspie, Wrzeszczu Górnym, Jasieniu i Kokoszkach, to od kilku miesięcy szukający własnego „M” w tych dzielnicach mogą cieszyć się ze stabilizacji stawek.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w Łodzi

Stabilne stawki od kilku miesięcy, a w przypadku dwóch dzielnic, od początku roku, panują na łódzkim rynku wtórnym. Wspomnianymi dwoma dzielnicami są Widzew i Przylesie, gdzie jeszcze pod koniec 2023 r. średnie ceny ofertowe rosły o kilka procent w skali miesiąca. W pierwszych miesiącach 2024 r. wzrost stawek jednak zahamował a w kilku ostatnich pojawiły się obniżki.

W żadnej z łódzkich dzielnicach przeciętna wycena w ciągu ostatnich kilku miesięcy nie obniżyła się o więcej niż 2,5 proc.

Średnie ceny ofertowe w Łodzi (podobnie jak transakcyjne) są wciąż zdecydowanie – nawet dwukrotnie niższe – niż w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Jedynie na Widzewie i Polesiu w listopadzie 2024 r. przekraczały 7 tys. zł/mkw.

Źródło