„Stawki maleją, a moje płatności pozostają niezmienione” – to nastawienie może wkrótce odzwierciedlać rzeczywistość. Choć mało prawdopodobne, aby wywołało to powszechne protesty ze strony grupy „stałej stopy”, prawda jest taka, że nowsze pokolenia kredytobiorców hipotecznych mają ograniczone możliwości złagodzenia swoich obciążeń finansowych.
Prawie 87% kredytów hipotecznych udzielonych w ostatnim kwartale 2024 r. było opartych na okresowo stałej stopie procentowej. Jest to najwyższy poziom odnotowany w historii polskiego rynku, osiągnięty w niezwykle szybkim tempie dla typowo statycznych kredytów hipotecznych.
Wróćmy do sytuacji sprzed zaledwie czterech lat, do 2021 r. Wówczas stopy procentowe były najniższe w historii. Maksymalna stopa procentowa wynikająca z przepisów antylichwiarskich wynosiła 7,2 procent. Taki był koszt związany z najdroższymi kredytami konsumenckimi, w tym tymi udzielanymi za pośrednictwem kart kredytowych. Ceny kredytów hipotecznych obejmowały głównie stopy od 2 do 3 procent.
Istotny termin nadszedł latem 2021 r. – od tego momentu wszystkie banki działające na rynku kredytów hipotecznych były zobowiązane do udzielania pożyczek z okresowo stałymi stopami procentowymi. Chociaż kredytobiorcy mogli „zablokować” stawkę wcześniej, opcja ta była dostępna tylko u wybranych kredytodawców i nie wzbudziła zainteresowania klientów. Jesienią 2021 r. stopy procentowe zaczęły rosnąć, co doprowadziło do stopniowej zmiany preferencji kredytobiorców, przy czym więcej osób decydowało się na „stałe” stopy procentowe .
W październiku 2022 r. byliśmy świadkami szczytu cen kredytów hipotecznych. W jednym z banków prezentowanych w miesięcznym rankingu Bankier.pl stała stopa procentowa osiągnęła 12,15%. Klient, który w tym czasie zawarł taką umowę, mógł liczyć na stałą ratę przez co najmniej pięć lat. W tym czasie kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową zaczęły już dominować w nowej sprzedaży. Ten trend się utrzymywał, choć marża przewagi wahała się.
Stała stopa procentowa zapewniała bezpieczeństwo
W ciągu zaledwie dwóch lat preferencje kredytobiorców hipotecznych uległy znacznej zmianie. Przyczyniło się do tego kilka czynników. Podczas początkowej fazy szybkich podwyżek stóp procentowych, obawy o dalsze eskalacje kosztów kredytowych były znaczącym wpływem . Nie tylko nowi kredytobiorcy decydowali się na okresowo stałe stopy procentowe, ale także obecni klienci spłacający swoje pożyczki również modyfikowali swoje umowy.
W trakcie „zimy kredytów hipotecznych”, kiedy sprzedaż niemal ustała, pojawił się dodatkowy czynnik. Nadzór finansowy początkowo zaostrzył kryteria oceny zdolności kredytowej, a później nieco „złagodził” ograniczenia, ale tylko dla klientów decydujących się na okresowo stałą stopę procentową . W rezultacie w niektórych scenariuszach wybór takiej pożyczki skutkował poprawą zdolności kredytowej i wyższym limitem pożyczkowym.
Do 2023 r. wprowadzono „Bezpieczny kredyt 2 procent”, wymuszając okresowo stałą strukturę stóp procentowych. Zwiększyło to atrakcyjność tego wariantu kredytu hipotecznego w statystykach sprzedaży, mimo że produkty preferencyjne stanowiły odrębny segment rynku poza komercyjnymi ofertami banków.
„Zawsze możesz refinansować” – błędne przekonanie ujawnione
Czynnik, który mógł być motywacją
Źródło
