Jak wynika z analizy danych Otodom Analytics przeprowadzonej przez Bankier.pl, rentowność wynajmu w największych ośrodkach miejskich Polski utrzymuje się na poziomie bliższym niedawnym minimom niż szczytom, choć warunki niewiele się poprawiły w porównaniu z ubiegłym rokiem.
Stabilność utrzymuje się zarówno w średnich wycenach nieruchomości, jak i w cenach ofertowych wynajmu, które nadal rosną poniżej wskaźników inflacji CPI. Obie kategorie cenowe – sprzedaż i wynajem – stabilizują się na historycznie wysokich poziomach pomimo stopniowych korekt.
Niższe ceny napędzają wyższe plony
Wśród kluczowych rynków miejskich w Polsce, Łódź odnotowała najwyższą roczną stopę zwrotu z wynajmu (dane z czerwca 2025 r.). W przypadku średniej wielkości powierzchni najmu (40–59 m²) właściciele osiągnęli średnią roczną stopę zwrotu brutto na poziomie 5,81% , co oznacza wzrost o 0,15 punktu procentowego w porównaniu z danymi z 2024 r., z wyłączeniem kosztów związanych z posiadaniem.
Reklama Zobacz też: Czy Twój sąsiad chwali się swoją nową kosiarką? Walczysz o nowego Hyundaia. Czas rozpocząć świąteczny wyścig zbrojeń!
Pięć innych miast – Warszawa, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Katowice – również przekroczyło 5% rentowności. Warto zauważyć, że Warszawa, Kraków, Wrocław i Poznań odnotowały lepsze wyniki w porównaniu z rokiem 2024.
|
Średnia roczna stawka czynszu (40-59 mkw.) w największych miastach Polski – czerwiec 2025 |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Stopa zwrotu [w procentach] |
Zmiana rok do roku [na stronach] |
Zmiana od minimum [w pp] |
Zmiana od maksimum [w pp] |
|
Warszawa |
5.44 |
+0,27 |
+0,27 |
-1,58 |
|
Kraków |
4.71 |
+0,22 |
+0,44 |
-1,46 |
|
Gdańsk |
5.22 |
-0,13 |
+0,42 |
-1,02 |
|
Wrocław |
5.36 |
+0,21 |
+0,26 |
-1,48 |
|
Poznań |
5.24 |
+0,11 |
+0,27 |
-0,84 |
|
Łódź |
5.81 |
+0,15 |
+0,23 |
-1,33 |
|
Katowice |
5.03 |
-0,32 |
– |
-1,66 |
|
Źródło: Otodom Analytics |
||||
Pięcioletnia tendencja spadkowa Katowic stanowi kontrast z wyzwaniami, z jakimi borykał się Gdańsk, gdzie roczny wzrost cen nowych lokali o 9% – niższy niż w podobnych miastach – oraz niewielkie sezonowe podwyżki czynszów miały wpływ na zwroty.
Kompaktowe jednostki przynoszą wyższe zyski
Otodom Analytics informuje o lepszych wynikach w przypadku mniejszych wynajmów (0-40 m²). Stopy kapitalizacji w czerwcu 2025 r. wyniosły 6,25% w Łodzi , 5,57% w Warszawie i 4,88% w Krakowie .
Te kompaktowe jednostki wykazują niewielkie roczne wahania wynoszące od -0,13 do +0,2 punktu procentowego , co odzwierciedla szersze trendy stabilizacji rynku.
|
Średnia roczna stopa zwrotu z wynajmu (0-40 mkw.) w największych miastach Polski – czerwiec 2025 |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Stopa zwrotu [w procentach] |
Zmiana rok do roku [na stronach] |
Zmiana od minimum [w pp] |
Zmiana od maksimum [w pp] |
|
Warszawa |
5,57 |
+0,18 |
+0,30 |
-1,29 |
|
Kraków |
4,88 |
+0,05 |
+0,31 |
-1,75 |
|
Gdańsk |
5,69 |
-0,13 |
+0,69 |
-1,13 |
|
Wrocław |
5,59 |
+0,20 |
+0,37 |
-1,58 |
|
Poznań |
5.31 |
+0,08 |
+0,18 |
-1,32 |
|
Łódź |
6,25 |
-0,02 |
+0,22 |
-1,73 |
|
Katowice |
5.38 |
+0,06 |
+0,06 |
-0,78 |
|
Źródło: Otodom Analytics |
||||
Pomimo niedawnej stabilizacji, stopy kapitalizacji dla popularnych lokali średniej wielkości utrzymują się w pobliżu wieloletnich minimów. W Katowicach odnotowano pięcioletnie minima dla czynszów o powierzchni 40-59 m², podczas gdy w innych miastach utrzymują się one o 0,2-0,4 punktu procentowego powyżej minimów osiągniętych podczas ubiegłorocznego wzrostu cen w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%” i spadku na rynku najmu.
Obecne stopy zwrotu są o 1,7 punktu procentowego niższe niż szczyty z końca 2022 r. osiągnięte w czasie wzrostu czynszów w czasie wojny.
Rozbieżne trendy na rynkach pierwotnych i wtórnych
Mimo niedawnego wzrostu rentowności i lokalnych korekt cen, koszty wejścia na rynek nowo wybudowanych inwestycji w wynajem rosły średniorocznie o 1–9% do czerwca 2025 r., zgodnie z danymi Otodom Analytics.
Nieruchomości z drugiej ręki oferowały lepszą dostępność cenową, a ceny ofertowe spadły o 0,3-5% w ujęciu rok do roku. W Warszawie odnotowano szczególnie duże spadki w ofertach na rynku wtórnym.
Dane Metrohouse z drugiego kwartału 2025 r. potwierdzają tę tendencję, pokazując roczny spadek cen transakcyjnych na poziomie 0,5–8% w przypadku mieszkań z drugiej ręki na terenie największych miast (z wyłączeniem Wrocławia) w przypadku mieszkań z drugiej ręki.
