Administracja dąży do zmiany przepisów dotyczących najmu mieszkań komunalnych. W przypadku śmierci najemcy umowa najmu ulega rozwiązaniu; osoby, które spełniają kryteria i chcą pozostać w lokalu, mogą ubiegać się o nową umowę najmu. Dodatkowo, kwalifikacje dochodowe najemcy będą weryfikowane co najmniej raz na pięć lat.
Zgodnie ze szczegółowymi informacjami dostępnymi na stronie internetowej Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, dotyczy to założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, Kodeksu cywilnego oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych. Celem, jak wskazano, jest usunięcie niejasności interpretacyjnych i wprowadzenie poprawek redakcyjnych. Jednocześnie ministerstwo dąży do przedstawienia dodatkowych narzędzi regulacyjnych dla gmin, które pozwolą im efektywniej zarządzać zasobami mieszkaniowymi.
Co się dzieje po śmierci najemcy?
Projekt stanowi, że w przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w gminie, umowa najmu wygasa . Osoby uprawnione, takie jak małżonek i potomstwo zmarłego, będą uprawnione do ubiegania się o nową umowę najmu lokalu . Osoby, które chcą nadal w nim mieszkać, muszą złożyć stosowne oświadczenie do gminy, która będzie miała sześć miesięcy na przedstawienie pisemnego wniosku o zawarcie umowy najmu.
Obowiązujące przepisy stanowią, że w przypadku śmierci najemcy, osoby wymienione powyżej automatycznie dziedziczą umowę najmu. Ministerstwo wskazuje, że ogranicza to gminom możliwość efektywnego zarządzania swoimi nieruchomościami.
Ustanowiona zostanie również klauzula dotycząca kwoty odszkodowania należnego osobie, która nadal zamieszkuje nieruchomość komunalną po utracie jej prawnego prawa własności. Obecnie prawo stanowi, że odszkodowanie to jest równe obecnemu czynszowi. Projekt nowelizacji proponuje, aby kwota odszkodowania przewyższała czynsz, biorąc pod uwagę, że zgodnie z obowiązującymi przepisami „osoba zajmująca nieruchomość bez prawnego prawa własności płaci taki sam czynsz, jak osoba mieszkająca na podstawie umowy najmu”.
Polityka zwrotów depozytów
Jak podkreślono, obecne przepisy nie precyzują procedur zwrotu kaucji dla najemców lokali komunalnych w przypadku podwyżki czynszu w trakcie trwania umowy najmu i rozwiązania umowy po jej wprowadzeniu. W takim przypadku zwrot kaucji jest wymagany, chociaż prawo nie określa szczegółowych warunków tego procesu. Skorygowana kaucja nie powinna przekraczać iloczynu miesięcznego czynszu po podwyżce i stawki zastosowanej do pobrania kaucji.
Wdrożona zostanie weryfikacja dochodów
Ministerstwo zamierza również wprowadzić zmiany ułatwiające wdrażanie przepisów umożliwiających gminom weryfikację dochodów i majątku osób ubiegających się o mieszkania komunalne . Osoby te będą zobowiązane do przedstawienia oświadczenia o braku prawnego tytułu własności innej nieruchomości, w tym domu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości.
Najemcy również będą mieli możliwość złożenia takiego oświadczenia. Ponadto gminy będą miały prawo wypowiedzieć umowy najmu, jeśli dana osoba jest właścicielem takiego mieszkania.
Zmiany w tym zakresie będą wiązały się również z wydłużeniem terminu na złożenie przez wnioskodawców dokumentów potwierdzających dochody podane w oświadczeniu z 30 do 45 dni . Wprowadzone zostaną również dodatkowe przesłanki odmowy zawarcia umowy najmu , np. niedostarczenie ww. oświadczenia lub zaświadczenia starosty potwierdzającego, że domownicy nie są wpisani jako właściciele lub współwłaściciele nieruchomości w tej lub pobliskiej miejscowości w ewidencji gruntów i budynków.
Kolejną zmianą będzie nowelizacja przepisów dotyczących weryfikacji spełniania przez najemcę lokalu komunalnego kryteriów dochodowych uprawniających do jego wynajmu . Zgodnie z projektem, weryfikacja taka będzie przeprowadzana nie rzadziej niż co pięć lat. Wydłużony zostanie również termin na dostarczenie przez najemcę dokumentów potwierdzających zadeklarowane dochody na żądanie gminy – z obecnych 30 do 45 dni.
Zmieniona zostanie również metodologia obliczania nowej kwoty czynszu na podstawie weryfikacji dochodów po przekroczeniu progu dochodowego, a górna i dolna granica zostaną „ustalone”. Gminy będą również uprawnione do wydłużenia okresu, w którym należy składać oświadczenia dochodowe. Zwolnienia z weryfikacji dochodów będą dotyczyć emerytów, rencistów oraz osób, które zawarły z gminą umowy o świadczenie usług w zamian za zakwaterowanie w lokalach komunalnych.
Wynajem mieszkań komunalnych
Projekt ustawy stanowi, że gminy będą miały również prawo do wynajmu 20% swoich obecnych lokali w nowo wybudowanych lub wyremontowanych budynkach . Będą one również miały możliwość ustalenia odrębnych kryteriów wynajmu tych lokali. Kryteria te będą jednak miały zastosowanie wyłącznie do pierwszych najemców, którzy zawrą z gminą umowę najmu tych budynków. „Po zawarciu umów najmu z tymi pierwszymi najemcami i opróżnieniu lokali, kolejne umowy najmu będą zawierane na „standardowych” warunkach” – stwierdzili projektodawcy. Według autorów projektu ustawy, pomoże to zmniejszyć lukę na rynku najmu dla osób o średnich dochodach.
Wprowadzone zostaną dodatkowe zmiany dotyczące rozwiązywania umów, w których gmina wynajmuje lokal mieszkalny, a następnie go podnajmuje. W takich przypadkach projekt ustawy przewiduje, że gmina rozwiąże umowę podnajmu z zachowaniem co najmniej sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Istnieją dwa wyjątki od tego przepisu: gdy umowa podnajmu przewiduje inny okres wypowiedzenia lub gdy okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego upłynie wcześniej.
Jakie zmiany nastąpią w zakresie zasiłków mieszkaniowych?
Zmiany obejmą również kwestię dodatków mieszkaniowych . Zmiany te obejmują doprecyzowanie, że świadczenie może zostać odrzucone, jeśli liczba członków gospodarstwa domowego jest zaniżona. Obecne przepisy zezwalają na odmowę wypłaty świadczenia tylko w przypadku zawyżenia liczby członków gospodarstwa domowego. Ministerstwo zwróciło uwagę, że niektórzy najemcy mogą celowo pomijać osoby, których dochody przekraczają limit dochodowy.
Ponadto ministerstwo dąży do umożliwienia gminom oceny dochodów najemców, których umowy zostały zawarte przed 21 kwietnia 2019 r., co jest niedozwolone na mocy obowiązujących przepisów.
Oczekuje się, że rząd przyjmie tę propozycję w drugim kwartale 2026 roku. (PAP)
jls/ malk/
