Niegdyś dzieliła je ogromna różnica, obecnie jedynie niewielka rozbieżność. Stopy procentowe hipotek oparte na zmiennym oprocentowaniu i te z oprocentowaniem stałym znacznie się do siebie przybliżyły. Co więcej, na rynku istnieje bank, gdzie wariant zmienny okazuje się obecnie korzystniejszy cenowo niż opcja z ustaloną stawką.
Parę miesięcy temu, w oparciu o kalkulacje banków przygotowywanych na potrzeby zestawień Bankier.pl, zwracaliśmy uwagę, że zredukowała się różnica dzieląca oprocentowanie stałe i zmienne hipotek. Po dwóch obniżkach stóp procentowych analizujemy, jak przedstawia się takie porównanie w nowych realiach. Oczekiwaliśmy zmian i są one wyraźnie widoczne.
Warto przypomnieć, że historia relacji pomiędzy stałym i zmiennym oprocentowaniem składała się z dwóch części. Do jesieni 2021 roku kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem były początkowo droższe niż te oparte na modelu „WIBOR plus marża”. Kredytobiorca, który decydował się na hipotekę ze stałą stopą procentową (wówczas niezbyt popularną), dopłacał pewną kwotę za gwarancję niezmienności raty. Jak szybko się okazało, taka strategia okazała się bardzo opłacalna, gdy stopy procentowe zaczęły rosnąć.
Od początku 2022 roku sytuacja uległa zmianie. Kredyty z okresowo stałą stopą wydają się bardziej atrakcyjne (oczywiście w chwili zawierania umowy) ze względu na niższe stawki niż ich zmiennoprocentowe odpowiedniki. Można stwierdzić, że dopłatę ponosimy za możliwość obniżenia raty w przyszłości. Czy taka opcja jest warta rozważenia, trudno przewidzieć. Wybór pomiędzy dwoma sposobami obliczania kosztu pożyczonych środków to jeden z dylematów, które nurtują kredytobiorców. Obecnie wydaje się on jeszcze bardziej skomplikowany, szczególnie jeśli potencjalny dłużnik skupia się wyłącznie na aspekcie finansowym problemu.
Październikowe hipoteki – sytuacja staje się intrygująca
W comiesięcznych raportach prezentujemy oferty banków dla modelowego gospodarstwa domowego. W październiku swoje wyliczenia w wersji zarówno stało-, jak i zmiennoprocentowej przedstawiło 10 banków. Należy pamiętać, że jedynie dwie instytucje – Bank Millennium oraz BNP Paribas Bank – oferują na chwilę obecną wyłącznie okresowo stałe oprocentowanie.
Największa różnica między stałą stawką na 5 lat a stawką zmienną w tym samym banku wyniosła w ostatnim zestawieniu -0,67 pp. Była ona zdecydowanie mniejsza niż na początku wakacji, kiedy to sięgała 1,27 pp. Nie jest już także oczywiste, że początkowe oprocentowanie zmienne jest wyższe od stałej stopy w tej samej instytucji. BOŚ to na razie jedyny bank, gdzie zanotowaliśmy odwrotną tendencję, a różnica wyniosła 0,19 pp.
Analiza różnic w ofertach w obrębie poszczególnych banków nie daje jednak kompletnego obrazu. Dlatego ponownie sprawdziliśmy, jaka przestrzeń dzieli najniższe stawki stałe od najniższych stawek zmiennych na całym rynku.
Rozbieżność coraz mniejsza
Dla każdego z ostatnich 12 rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl wyselekcjonowaliśmy ofertę z najniższym oprocentowaniem, w kategorii hipotek o stałym oprocentowaniu i tych o zmiennym. Warto podkreślić, że nie zawsze byli to liderzy zestawień, w których uwzględniamy całkowity koszt kredytu, obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe polisy ubezpieczeniowe, prowizje itp.).
Wykres potwierdza obowiązujący od 2022 roku trend – „najkorzystniejsza” stawka stałoprocentowa jest zawsze niższa niż zmienne oprocentowanie na początku. Zmiany dotyczą różnicy, która dzieli te dwie opcje. Spójrzmy wstecz dokładnie o 12 miesięcy. W październiku ubiegłego roku najlepsza na rynku stawka dla okresowo stałego oprocentowania wynosiła 6,6%, a dla zmiennego – 7,67%. Zatem odległość między tymi punktami wynosiła ponad 1 pp.
W październiku 2025 roku różnica jest najmniejsza od 15 ostatnich zestawień. Najlepsze oferty „zmienne” i „stałe” różni tylko 0,44 pp. Innymi słowy, wystarczyłby spadek wskaźnika WIBOR o około 0,5 pp., aby najtańszy obecnie kredyt ze zmiennym oprocentowaniem był równie atrakcyjny, jak kredyt z najniższym (na dzień dzisiejszy) oprocentowaniem stałym na rynku.
Zauważamy również ujednolicenie się stawek w przypadku oprocentowania zmiennego. Odstęp pomiędzy najwyższą a najniższą wyniósł zaledwie 0,38 pp. i był najmniejszy w analizowanym okresie od lipca 2024 roku. Co ciekawe, miało to miejsce w czasie, gdy różnice pomiędzy stawkami WIBOR 1M, 3M i 6M wyraźnie wzrosły (od wiosny 2025 roku).
Historia nie musi się powtórzyć
Wraz ze zbliżaniem się do końca cyklu obniżek stóp procentowych stawki obu rodzajów kredytów hipotecznych prawdopodobnie będą się nadal zbliżać. Jednakże nie musi dojść do powtórki scenariusza znanego z wcześniejszych lat, czyli zamiany miejscami cen „zmiennej” i „stałej”. Tym razem w grę wchodzą nie tylko czynniki rynkowe.
Należy pamiętać, że nadzór finansowy w Polsce zdecydowanie wyraził swoje poparcie dla hipotek o stałym oprocentowaniu, a banki musiały zadeklarować, jaką część portfela docelowo będą stanowić takie produkty. Kredytodawcy, przynajmniej niektórzy, z pewnością będą dążyć do utrzymania pewnej równowagi w strukturze sprzedaży i mogą sięgnąć po bodźce cenowe.
