Cyklliczne informacje o obrocie mieszkaniami czołowych deweloperówgiełdowych wykazują polepszenie się sytuacji na rynku nieruchomości. Więcej niż dwanaściemiesiący temu sprzedałkażdy z pięciu największych, a w połączeniu z pomniejszymi podmiotami zwyżka liczbysprzedanychlokali sięgnęła blisko 6 procent. Statystyki kwartalne są najlepsze w bieżącym roku, a lider giełdowy zbył najwięcej mieszkań w historii swojej działalności.
Zgodnie z danymi październikowymi od deweloperów giełdowych, ichpołączona dystrybucja mieszkań w okresie czerwiec – wrzesień była pokaźniejsza zarówno odtej sprzed roku, jak i kwartał wcześniej i podniosła się po dwóch kolejnych kwartałach obniżek.Na uwagę zwraca większa sprzedaż czołowej piątki spółek, w tym firmy Atal, która była oznaczana jako maruder w ostatnichraportach.
Źródło odbicia obrotu mieszkaniami deweloperów z GPW?
W sumie dziewięciu deweloperów z GPW, jacy raportują obserwowaneprzez nas informacje operacyjne, zbyło w trzecim kwartale 2025 roku 4031 mieszkań, to jest o5,9 procent więcej niż rok wcześniej. Było to ponadto o 6,4 procent więcej niż w drugimkwartale, który był specyficzny o tyle, że po raz pierwszy od 2023 roku, zaistniała wnim redukcja stóp procentowych.
Niemniej jednak efekty pierwszej obniżki, jak i następnej (w lipcu) widać dopiero winformacjach za III kwartał. Warto napomknąć, że w minionym kwartale RPP obniżyłatakże stopy we wrześniu, ale na sprzedażowe rezultaty tej obniżki, jak i ostatniej dokonanejjuż w IV kwartale w październiku, będziemy musieli jeszcze odczekać. Łącznie w tym roku stopy obcięto już o 125 pb., zaś skutki są widoczne nie tylko w informacjach dotyczącychsprzedaży lokali.
Przede wszystkim zdolność kredytowa odkilku miesięcy pnie się w górę. Maleją jednocześnie marżebankowe, a zapotrzebowanie na kredyty mieszkaniowe mocno się podnosi. Obecnie bazuje zniskiej zeszłorocznej podstawy, ale i tak dynamiki są obiecujące. W samymwrześniu popyt wzrósł o 42,2 procent rok do roku – ogłosił BIK w komunikacie.Analogicznie było wsierpniu i lipcu. Prognozy sugerują, że wartość udzielonych kredytów w całym 2025 roku może przekroczyć 100 mld zł, co nominalnie będzie stanowiło rekord w historii.
Równocześnie na rynku wtórnym zauważalna jest stabilizacja cen mieszkań,a w niektórych miastach nawet obniżka cen ofertowych. Na rynku poza redukcjami stóp procentowych w trzecimkwartale zaistniała także istotna modyfikacja dotyczącaobowiązkowego prezentowania przez deweloperów cen wszystkich oferowanychmieszkań. Kupujący wracają więcna rynek zachęceni między innymi transparentnością cen i taniejącymi pożyczkami.
Kto zbył najwięcej mieszkań?
Analizując dane szczegółowe bez wątpienia widać ożywienie narynku. Roczne wyniki polepszyło 7 na 9 obserwowanych deweloperów, w tym caławielka piątka, innymi słowy największych spółek giełdowych zajmujących się wznoszeniem i dystrybucją mieszkań, których kwartalne obroty wynoszą po kilkaset, nierzadko ponad tysiąc nieruchomości.Mowa tu o Develii, Grupie Archicom wrazz Echo, Dom Developmencie. Murapolu i nawet Atalu.
Ten ostatni przyjął strategię zwiększenia oferty, abyzwiększyć sprzedaż,gdy sytuacja na rynku się poprawi, stąd w wcześniejszych okresach zbywał wyraźnie mniej, nawet 30 procent rok do roku. Wygląda na to, że oczekiwany scenariusz Atalu się urzeczywistnia,bo w III kwartale spółka sprzedała o blisko 20 procent więcej mieszkań rok do roku i 10procent więcej kwartał do kwartału.
Odnośnie do rocznych dynamik sprzedaży mieszkań, Atal prześcignęłyjedynie mniejsze spółki, gdzie sprzedaż pokaźniejsza o kilka czy kilkanaście mieszkań, oznaczała wzrost o kilkadziesiąt a nawet blisko 186 procent rok do roku, jak w przypadkuLokum Deweloper.
Niezmiennie najwięcej mieszkań wśród deweloperów giełdowychsprzedaje Dom Development. W trzecim kwartale potentat rynku nieruchomości zbył 1183 mieszkania, co implikuje wzrost o 2,3 procent rok do roku i 18,3 procent kwartał do kwartału.Warto również zwrócić uwagę, że dla lidera branży to historyczny rekord. Tyle mieszkańnie dystrybuował nawet w 2023 roku, gdy rynek zyskał zastrzyk energii w postaci rządowegoprogramu dopłat do pożyczek, ani w dotychczas rekordowym IV kwartale 2024 roku.
| Sprzedaż mieszkań deweloperów z GPW w II kwartale 2025 r. | |||
|---|---|---|---|
| Spółka | 3Q2025 | Dynamika rdr | Dynamika kdk |
| Dom Development | 1183 | 2,3% | 18,3% |
| Develia | 801 | 6,7% | 7,1% |
| Murapol | 734 | 6,1% | 3,7% |
| Grupa Archicom i Echo | 619 | 5,1% | -2,1% |
| Atal | 425 | 19,7% | 9,5% |
| Inpro | 118 | -4,8% | -7,8% |
| Marvipol | 98 | -10,1% | 21,0% |
| Wikana | 33 | 32,0% | -51,5% |
| Lokum Developer | 20 | 185,7% | -41,2% |
| Razem | 4031 | 5,9% | 6,4% |
| Dane spółek | |||
Warto jednakże pamiętać, że wyniki obrotowe zależą przede wszystkim od terminarza przekazywania mieszkań, który w poszczególnychkwartałach może się różnić. Prezes branżowego lidera Mikołaj Konopka potwierdziłw komentarzu, że dalsze redukcje procentowych, przekładają się na zwyżkęzdolności kredytowej klientów oraz ich rosnącą chęć do nabywania mieszkańwłaśnie przy wsparciu finansowania bankowego.
"Za nami najlepszy kwartał w naszej historii zrekordową sprzedażą na poziomie 1.183 lokali. Jednocześnie to już piąty kwartałz rzędu, w którym znaleźliśmy nabywców na co najmniej 1.000 lokali”- powiedział,cytowany w komunikacie prasowym, prezes Dom Development Mikołaj Konopka.
Z kolei przeszło 800 mieszkań zbył wicelider, inaczej Develia,która w III kwartale sfinalizowała przejęcieBouygues Immobilier Polska. Dystrybucję polepszył również Murapol, jaki z 734 mieszkaniamibył numerem trzy w III kwartale pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Dynamika roczna w jego przypadku sięgnęła 6,1procent i 3,7 procent kwartał do kwartału. Zaraz za podium usytuowała się GrupaArchicom, jaka aczkolwiek zbyła więcej mieszkań niż rok temu (+5,1 procent rok do roku),to mniej niż kwartał wcześniej.
Obroty to jedno, zaś jej rentowność to drugie
Informacje sugerują, że najgorsze nastąpiło już za deweloperami, a sprzedaż ma szansę się powiększać, zważywszy na sprzyjające otoczenie rynkowe: redukujące się stopy procentowe, stabilizację cen lokali i ich większą klarowność, a także większy popyt na pożyczkimieszkaniowe. Odrębną kwestią pozostają marże, o których wielkość zabiegać będą deweloperzy. Może być ciężkoutrzymać ich pułap z poprzednich lat, gdy zdecydowanie wyróżniał się na tle Europy.
Nacisk tworzą w pierwszej kolejności wysokie koszty terenów. Ich znaczący wzrost, dostrzegalny zwłaszcza po 2021 roku, jednoznacznie redukuje zyskowność nowych projektów, jakie są obecnie zbywane (przeciętna długośćrealizacji projektu deweloperskiego w Polsce wynosi na ogół blisko 4 lata). Na marżemogą oddziaływać także pokaźniejsze koszty finansowania inwestycji, jakie w ostatnichlatach ponosili deweloperzy. Zmniejsza się natomiast nacisk ze strony kosztów surowcówbudowlanych, a koszty pracy nie podwyższają się już tak szybko jak w minionych latach.
Z inwestycyjnej perspektywy większa sprzedaż nie musiautomatycznieimplikowaćlepsze rezultaty, jakich wyczekują inwestorzy w kontekście dywidend, jakie przez lata hojnie wypłacałyspółki deweloperskie. Jak na razie, indeks WIG-Nieruchomości na GPW jest notowany wpobliżu najwyższego poziomu od 18 lat, jaki udało się osiągnąć w sierpniu bieżącego roku. Stopazwrotu w tym roku to na ten moment to 29 procent. Niemniej jednak od kilku miesięcy uwidacznia siętrend boczny. Inwestorzy powinni zweryfikować jak obok sprzedaży wygląda jejdochodowość. Najnowszych danych w tym obszarze dostarczą sprawozdania finansoweza trzeci kwartał, które największe spółki rozpoczną publikować w drugiej połowielistopada.
Michał Kubicki
