Hipoteka z opcją remontu to opcja pozwalająca pokryć finansowo całość projektu – nabycie lokalu mieszkalnego i jego renowację lub aranżację. Instytucja finansowa udziela pojedynczego kredytu, a jego gwarancją jest identyczna nieruchomość. W dokumentach kredytowych jednoznacznie wyodrębnia się jednak dwie części: środki dedykowane na nabycie i fundusze na modernizację.
Dzięki temu jest możliwość nabycia przykładowo lokalu w starszym budownictwie i bezzwłocznego rozpoczęcia jego unowocześnienia. Bank rozpatruje całość jako jedną inwestycję – zakłada, że po ukończeniu prac remontowych nieruchomość nabierze wartości, co polepsza jego bezpieczeństwo w roli kredytodawcy.
Na co można przeznaczyć pieniądze z kredytu?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań. Fundusze z kredytu hipotecznego można przeznaczyć jedynie na cele na stałe powiązane z nieruchomością, które realnie wpływają na wzrost jej wartości. Do tej kategorii zalicza się między innymi wymianę instalacji, stolarki okiennej i drzwiowej, położenie posadzek, glazury i terakoty, malowanie, nakładanie tynków, instalację ogrzewania, armatury sanitarnej, wykonanie zabudowy kuchennej lub szaf wnękowych.
Nie jest natomiast możliwe finansowanie z kredytu sprzętów ruchomych oraz elementów wyposażenia, które nie są na stałe zamocowane. Za pomocą kredytu nie kupisz więc telewizora, kanapy, pralki, mebli niestojących ani dekoracji. W uzasadnionych okolicznościach bank może zezwolić na sfinansowanie sprzętu AGD w zabudowie, lecz nigdy wyposażenia, które można zabrać z lokalu mieszkalnego bez uszczerbku dla jego wartości.
Jak wygląda procedura?
Jak objaśniają specjaliści portalu GetHome.pl, złożenie podania o kredyt na nabycie z remontem odbywa się w podobny sposób, jak w przypadku standardowej hipoteki, lecz wymaga dodatkowych papierów. Oprócz powszechnych zaświadczeń o zarobkach oraz dokumentów dotyczących nieruchomości, bank wymaga kalkulacji kosztorysowej prac remontowych bądź wykończeniowych. To specyfikacja planowanych działań, materiałów oraz wydatków – zazwyczaj sporządzana przez inwestora albo biegłego.
Na jej podstawie bank poleca sporządzenie operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca ustala wartość nieruchomości zarówno w stanie aktualnym, jak i po zakończeniu remontu. To istotny dokument – od niego zależy najwyższa kwota kredytu. W większości sytuacji bank może pokryć finansowo do 80% wartości nieruchomości po remoncie (tzw. wskaźnik LTV, czyli loan-to-value). Jeśli więc po ukończeniu prac mieszkanie ma być warte 600 000 zł, bank może dać kredyt do 480 000 zł. Pozostałą część należy pokryć wkładem własnym.
Jak bank oblicza wartość zabezpieczenia?
Dla banku nieruchomość stanowi rodzaj zabezpieczenia kredytu, dlatego jej wartość ma pierwszorzędne znaczenie. Rzeczoznawca wykonuje dwie wyceny: obecnej wartości lokalu (przed remontem) i wartości docelowej, czyli tej, którą nieruchomość osiągnie po przeprowadzeniu planowanych prac. Wycena po remoncie bazuje na kosztorysie – jeśli przewiduje on znaczącą poprawę standardu oraz podniesienie jakości, wartość końcowa wzrasta, co może umożliwić uzyskanie większej sumy kredytu.
To rozwiązanie korzystne dla kredytobiorcy, ponieważ bank bierze pod uwagę nie to, ile lokal jest wart obecnie, a ile będzie wart po zakończeniu przedsięwzięcia.
Wkład własny – ile trzeba mieć i jak się go liczy?
Tak jak w przypadku normalnego kredytu hipotecznego, bank żąda wkładu własnego, czyli części środków, które należy wnieść samodzielnie. Standardowo wynosi on 20% wartości całkowitej inwestycji, a zatem zawiera w sobie zarówno cenę zakupu, jak i koszt modernizacji. Jeśli więc mieszkanie kosztuje 450 000 zł, a na wykończenie potrzeba 50 000 zł, to łączna wartość przedsięwzięcia to 500 000 zł. Wkład własny powinien zatem wynosić minimum 100 000 zł.
Niektóre banki akceptują mniejszy wkład – 10% – lecz tylko przy dodatkowych zabezpieczeniach, np. ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego. Wkład własny może pochodzić z oszczędności, darowizny, sprzedaży innej nieruchomości albo wcześniej wykonanych prac remontowych (jeżeli można je udokumentować fakturami).
Jak wypłacane są pieniądze z kredytu?
Fundusze z kredytu na nabycie i remont nie są przekazywane na konto kredytobiorcy w całości. Wypłata następuje etapami, w zgodzie z harmonogramem ustalonym w umowie.
W pierwszej kolejności bank przelewa część kredytu przeznaczoną na nabycie lokalu – zazwyczaj bezpośrednio na konto sprzedającego po zawarciu umowy notarialnej. Część na remont jest uaktywniana później, w transzach, w miarę postępów prac. Każda kolejna transza wypłacana jest po rozliczeniu poprzedniej, co najczęściej wymaga przedstawienia rachunków, zdjęć lub potwierdzenia wykonania etapu przez rzeczoznawcę.
Taki system ma na celu ochronę obu stron – bank ma pewność, że fundusze trafiają na cel zgodny z umową, a kredytobiorca, że środki zostaną wypłacone wyłącznie wtedy, gdy prace faktycznie posuwają się do przodu.
Aktualne oprocentowanie i przykładowa rata
W październiku 2025 roku kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu opierają się na wskaźniku WIBOR 3M, który wynosi około 4,5%. Do tego bank dodaje swoją marżę, najczęściej w wysokości około 2%, co daje łączne oprocentowanie rzędu 6,5% rocznie.
Przy takich parametrach, dla kredytu w wysokości 500 000 zł zaciągniętego na 30 lat (360 miesięcy), rata równa wynosi około 3 160 zł miesięcznie. To wartość orientacyjna, zakładająca brak dodatkowych kosztów (ubezpieczenia, prowizji). W przypadku gdyby oprocentowanie wzrosło do 7%, rata zwiększyłaby się do ok. 3 330 zł, natomiast przy spadku do 6% obniżyłaby się do ok. 2 990 zł.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, warto mieć na uwadze, że przy oprocentowaniu zmiennym rata może się w przyszłości zmieniać wraz z poziomem WIBOR-u, dlatego przed zawarciem umowy warto sprawdzić, jak duży wpływ na ratę ma każda zmiana punktów procentowych.
O czym jeszcze pamiętać?
Największym błędem popełnianym przez osoby zaciągające kredyt z częścią remontową jest zaniżenie kosztów. Warto przygotować kosztorys z rezerwą – najlepiej o 10–15% wyższym niż planowany. Prace budowlane niemal zawsze okazują się droższe, niż się zakłada, a bank po podpisaniu umowy niechętnie podwyższa część remontową.
Należy też pamiętać, że bank nie wypłaci następnych transz, jeśli nie udokumentujesz wykonania poprzedniego etapu. Zatem wszystkie rachunki i poświadczenia postępu prac warto zbierać na bieżąco. W innym wypadku można natrafić na opóźnienia w wypłacie środków, które wstrzymają remont.
Zanim podpiszesz umowę, dokładnie przeanalizuj również, jak długo bank utrzymuje oprocentowanie promocyjne, jakie są koszty wcześniejszej spłaty kredytu i czy wymagane jest dodatkowe ubezpieczenie.
Podsumowanie
Według opinii ekspertów portalu GetHome.pl, kredyt na nabycie mieszkania z remontem to dogodne rozwiązanie dla osób, które chcą pokryć finansowo całą inwestycję jednym zobowiązaniem. Daje możliwość nabycia tańszego mieszkania do remontu albo lokalu od dewelopera w stanie surowym i doprowadzenia go do stanu „pod klucz”.
Należy jednak pamiętać, że bank finansuje jedynie elementy na stałe związane z nieruchomością, a nie wyposażenie. Wymaga też wkładu własnego – zwykle 20% wartości całego przedsięwzięcia, czyli ceny nabycia plus kosztu remontu. Fundusze na prace wypłacane są w transzach, po ich udokumentowaniu.
Przy obecnym poziomie oprocentowania, dla kredytu w wysokości 500 000 zł na 30 lat, rata równa wynosi około 3 160 zł miesięcznie. To poważne zobowiązanie, dlatego zanim złożysz podanie, dobrze oszacuj swoje możliwości finansowe, przygotuj rzetelny kosztorys i upewnij się, że harmonogram prac pozwoli uniknąć zastojów. Dobrze opracowany kredyt na zakup i remont może jednak wyraźnie uprościć drogę do własnego, wykończonego lokalu mieszkalnego – gotowego do zamieszkania.
Marcin Moneta
