W całej Europie wolumen inwestycji spada, a ceny nieruchomości rosną. Według analizy Deloitte, Polska odnotowała największy wzrost cen mieszkań w 2024 roku – przekraczający 19%. Kraków stał się liderem wśród ośrodków miejskich, odnotowując największy wzrost.
Dysproporcja między podażą a popytem stale rośnie, a przewidywane obniżki stóp procentowych prawdopodobnie nie zrównoważą rosnących kosztów zakupu nieruchomości. Badanie podkreśla, że rynki mieszkaniowe pozostają wrażliwe na zmiany gospodarcze i społeczne.
Rosnące koszty utrzymania, bardziej rygorystyczne przepisy i normy środowiskowe oraz nierówne warunki na rynku pracy przyczyniły się do historycznego wzrostu cen ofertowych w największych miastach europejskich w 2024 r ., czemu towarzyszyła mniejsza dostępność nowych mieszkań w wielu krajach.
Wyceny nieruchomości w Europie
W rezultacie tylko w kilku miastach średnie ceny utrzymują się poniżej 2500 euro za metr kwadratowy.
Najtańsze rynki to Turcja (949 euro/m²), Bośnia i Hercegowina (1482 euro/m²) oraz Albania (1620 euro/m²).
Ceny premium dominują w Luksemburgu (8760 euro/m²), Izraelu (6131 euro/m²) i Wielkiej Brytanii (5203 euro/m²).
Mediana cen w 75 badanych miastach osiągnęła w 2024 r. 3739 euro/m².
Koszty mieszkań miejskich w Europie
Porównania na poziomie miast ujawniają uderzające kontrasty między cenami minimalnymi i maksymalnymi.
Do rynków premium zaliczają się Tel Awiw (13 970 euro/m²), Luksemburg (11 074 euro/m²), Monachium (10 800 euro/m²) i Paryż (10 760 euro/m²).
Ankara zaoferowała najbardziej przystępne ceny: 905 euro/m².
Polskie trendy na rynku nieruchomości
Koszty utrzymania mieszkań w Polsce liczone w euro wzrosły w 2024 r. o ponad 19% w ujęciu rok do roku – jest to najwyższy wzrost wśród analizowanych krajów.
Średnie wartości osiągnęły 2792 euro/m², pozostając poniżej kontynentalnych standardów.
Warszawa (3849 euro/m²) i Kraków (3800 euro/m²) rywalizują teraz z Rzymem (3839 euro/m²), dorównując takim regionalnym konkurentom, jak Budapeszt (3863 euro/m²) i Bratysława (3909 euro/m²), choć wciąż pozostają w tyle za Pragą (6121 euro/m²).
Kraków znalazł się na czele wszystkich badanych miast ze wzrostem cen na poziomie 28,1% w skali roku w 2024 r.
Dynamika rynku najmu
Koszty wynajmu wykazują porównywalne różnice. W Luksemburgu ceny wynoszą 43,4 euro/m², a następnie w Paryżu (32 euro/m²) i Dublinie (31,7 euro/m²).
Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem najmu w Polsce z ceną 17,9 euro/m², zajmując 23. miejsce między Lizboną (18,1 euro/m²) a Rzymem (17,4 euro/m²). Kraków (15,3 euro/m²), Gdańsk (14,9 euro/m²) i Wrocław (14,6 euro/m²) plasują się w pobliżu średniej europejskiej.
„W przeciwieństwie do stolic zachodnich, gdzie ceny trzykrotnie przewyższają średnią krajową, polskie miasta charakteryzują się bardziej zrównoważonymi cenami. Tendencja ta dotyczy również wynajmu, gdzie Kraków, Gdańsk i Wrocław nadrabiają zaległości w stosunku do Warszawy” – zauważył Dominik Stojek z Deloitte.
Wskaźniki dochodów do cen nieruchomości
Wskaźnik dostępności cenowej – mierzący roczne zarobki potrzebne do zakupu domu o powierzchni 70 m² – pogorszył się na większości rynków, wskazując na szybszy wzrost cen niż wzrost płac.
W Amsterdamie, Atenach i Pradze wymagane są ponad 15 lat zarobków, podczas gdy w Turynie i Odense okres ten wynosi 4,9 roku.
Najlepsze wyniki w Polsce uzyskały Katowice (7x roczny dochód), natomiast Warszawa (9,7x) wyprzedziła Budapeszt (11,4x), Bratysławę (12,3x) i Pragę (15x).
Warunki finansowania
Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych we wszystkich badanych krajach zbliżało się do 4%. Bułgaria i Chorwacja oferowały oprocentowanie poniżej 3%, co stanowi kontrast dla Węgier z 9,35%.
Polska odnotowała drugą najwyższą stopę procentową w Europie, wynoszącą 7,67% – dwukrotnie wyższą niż średnia w strefie euro . Spodziewane obniżki stóp mogą nieznacznie poprawić warunki dla kupujących poprzez obniżenie kosztów kredytów.
Utrzymujące się niedobory podaży pozostają krytyczne. W ponad połowie analizowanych krajów liczba ukończonych mieszkań spadła w 2024 roku, przy czym Finlandia (-48,5%), Węgry (-28,7%), Dania (-21,9%) i Czechy (-20,4%) odnotowały gwałtowne spadki.
Pomimo spadku liczby ukończonych domów o 9,3%, Polska jest liderem z liczbą 200 000 nowych lokali – czwartym miejscem po Turcji (586 900), Francji (330 400) i Niemczech (252 000). Pod względem liczby ukończonych lokali na mieszkańca (5,33/1000) ustępuje jedynie Turcji (6,85) i Izraelowi (5,62).
Jednakże spowolnienie w budownictwie dotyka większe miasta Polski , przy czym Wrocław (-45%) i Warszawa (-37%) odnotowały znaczące spadki.
