„W dużych miastach rynek wtórny nieruchomości mieszkaniowych przewyższa obecnie rynek pierwotny pod względem dostępności cenowej” – zauważa Marek Wielgo, specjalista z platformy gethome.pl. Wyjaśnia, że „podczas gdy w czerwcu liderem był Kraków, w lipcu również tam mieszkania z drugiej ręki stały się bardziej opłacalne w przeliczeniu na metr kwadratowy niż te nowo wybudowane”.
Jak wynika z analizy portalu, lipcowa obniżka stóp procentowych NBP ułatwiła dostęp do kredytów hipotecznych, co spowodowało wzrost sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym i w konsekwencji spadek liczby ofert w głównych obszarach miejskich.
Trendy w kluczowych ośrodkach miejskich
Badanie podkreśla, że wraz ze wzrostem podaży na rynku pierwotnym, sprzedający na rynku wtórnym muszą negocjować elastycznie lub obniżać ceny wywoławcze. Ta dynamika doprowadziła do znacznych spadków cen za metr kwadratowy w Warszawie i Krakowie , gdzie podaż mieszkań jest największa.
Dane pokazują, że średnie ceny na rynku wtórnym w lipcu spadły w ujęciu rok do roku o 3% w Warszawie (17 800 zł/m²) i o 6% w Krakowie (16 600 zł/m²).
Różnica cen pomiędzy lipcem 2025 a lipcem 2024 bigdata.rynekpierwotny.plZ kolei w innych miastach ceny utrzymały się na wyższym poziomie niż w roku poprzednim:
- Trójmiasto: podwyżka o 5% (16 100 zł/m²),
- Metro Górnośląsko-Zagłębiowskie: wzrost o 4% (8800 zł/m²),
- Łódź: wzrost o 3% (8 900 zł/m²),
- Wrocław i Poznań: wzrost o 1% (odpowiednio 14 200 zł/m² i 11 800 zł/m²).
„Rynki wtórne w większości miast odnotowały wolniejszy wzrost cen w porównaniu z nowymi inwestycjami. Wyjątek w Łodzi wynika z wysokiego udziału starszych zasobów mieszkaniowych. Szybszy wzrost cen na rynku wtórnym prawdopodobnie odzwierciedla rosnący udział nowszych lokali wprowadzanych na rynek” – zauważyli analitycy.
Dostosowania na rynku wtórnym
Po majowej stabilizacji, lipiec był drugim miesiącem spadku podaży w dużych miastach. Dane Adradar pokazują, że liczba unikalnych ofert spadła o 4% w Warszawie (17 600 lokali), 3% w Trójmieście (8600), 2% we Wrocławiu (9800) i 1% w Krakowie (9400). Łódź utrzymała się na stabilnym poziomie, podczas gdy w Katowicach i Poznaniu odnotowano wzrost odpowiednio o 4% (2400) i 3% (4000).
Marek Wielgo przypisuje tę zmianę lepszej dostępności kredytów hipotecznych: liczba ofert na rynku wtórnym wzrosła o 8% miesięcznie do 33 500 w lipcu, podczas gdy 35 500 zostało wycofanych – wzrost o 6%. „Obniżki stóp procentowych MPC i wycofanie rządowego programu pożyczkowego prawdopodobnie przyspieszyły decyzje kupujących” – zauważył.
Przyspieszone terminy transakcji
„Barometr Metrohouse&Credipass” wskazuje na szybszą sprzedaż w drugim kwartale – w Warszawie sfinalizowanie transakcji zajmowało średnio 92 dni, podczas gdy w pięciu największych miastach średni czas sfinalizowania transakcji wynosił 135 dni. W porównaniu z pierwszym kwartałem, okres transakcji skrócił się o 24 dni w stolicy i o 7 dni w głównych ośrodkach miejskich.
Podczas gdy Warszawa powróciła do typowych prędkości transakcji, inne rynki nadal zmagają się z nadmierną presją podaży.
