10 tysięcy za metr w stolicy? Pięć lat temu próg nie do przejścia, dziś rzadkość.

Minęło pięć lat od momentu, gdy przeciętna cena ofertowa odnotowywana na warszawskim rynku pierwotnym przekroczyła barierę 10 tys. zł/mkw., która wówczas wydawała się psychologiczna. Dzisiaj takie kwoty są rzadkością. I choć dynamika wzrostu cen w ostatnim okresie niemal ustała, to w ciągu tych pięciu lat podwyżki sum płaconych za lokale mieszkalne osiągnęły 60 proc., a kwoty w ogłoszeniach zwiększyły się nawet o 80 proc.

Jesienią 2020 roku, na początku tak zwanej drugiej fali pandemii COVID-19, informowaliśmy, że w Warszawie „przebito 10 tys. zł/mkw.”. Pomimo że wówczas wydawało się to, jakby oczekiwania oferujących przekroczyły mentalną granicę, a od tego czasu upłynęło zaledwie pięć lat, to rynek nieruchomości, w tym również stołeczny, ustanowił w tym stosunkowo krótkim okresie znacznie wyższe pułapy cenowe.

W Warszawie ceny spowolniły najbardziej

Analizując ostatni rok, Warszawa jest, razem z Krakowem, jednym z dwóch miast, w których średnie aspiracje deweloperów najmocniej osłabły. Wystarczy powiedzieć, że – w oparciu o dane Otodom Analytics za lipiec 2025 roku – w przypadku małych mieszkań średnia cena ofertowa zmalała w ciągu roku o prawie 2 proc. Średnia wartość większych powierzchni wzrosła w tym czasie odpowiednio o 0,6 proc. r/r (40-59 mkw.) oraz 2,4 proc. (60-89 mkw.).

Bardziej znaczące spadki – od niemal 2 do ponad 4,5 proc. – w skali rocznej odnotowano na rynku wtórnym.

„Bezpieczny kredyt wystrzelił ceny”

Jeżeli jednak spojrzymy na dane w wspomnianej na wstępie perspektywie pięcioletniej, na rynku pierwotnym będziemy mieli do czynienia z progresami oscylującymi od około 69 proc. do 79 proc. O tyle bowiem – z 9682 zł/mkw. do 17 340 zł/mkw. – powiększyła się przeciętna wartość nowych mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw.

Dużo więcej – średnio 18 730 zł/mkw. oczekiwano w lipcu 2025 roku za małe mieszkania (do 40 mkw.), przy progresie w ciągu ostatnich pięciu lat o 69,4 proc. Dla pocieszenia poszukującym swojego „M” pozostaje fakt, że rok wcześniej w ogłoszeniach sprzedaży lokali o tym metrażu deweloperzy wpisywali średnio ponad 19 tys. zł/mkw.

Małe mieszkania z drugiej ręki rok wcześniej przekroczyły z kolei jeszcze wyższy poziom – 20 tys. zł/mkw. W lipcu 2025 roku deweloperzy oczekiwali średnio 19 108 zł/mkw. – o 4,7 proc. mniej niż rok wcześniej i jednocześnie o 53,4 proc. więcej niż w lipcu 2020 roku. Uwzględniając wyłącznie mieszkania oferowane na rynku wtórnym, najbardziej w ujęciu pięcioletnim – o blisko 60 proc. – zwiększyła się średnia wartość dużych lokali o powierzchni od 60 do 89 mkw.

Co się dzieje w dzielnicach?

Koncentrując się na średnich cenach ofertowych, czyli kwotach umieszczanych w ogłoszeniach i podlegających negocjacjom, w tak zwanym międzyczasie, a konkretnie w listopadzie 2023 roku, kiedy to rynek był mocno rozgrzany za sprawą rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, pisaliśmy, że w Warszawie nie było już dzielnicy, w której średnia cena ofertowa mieszkania nie przekraczałaby 10 tys. zł/mkw.

We wrześniu 2025 roku, w oparciu o aktualne dane SonarHome.pl, stawki wahały się od około 11,5 tys. zł/mkw. w Rembertowie do 19 751 zł/mkw. w Śródmieściu. W przeważającej liczbie dzielnic odnotowano spadek w ujęciu rocznym. Warto dodać, że rok wcześniej w Śródmieściu oczekiwano średnio ponad 20,6 tys. zł/mkw.

W ciągu ostatnich pięciu lat przeciętne kwoty umieszczane w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań w poszczególnych dzielnicach wzrosły jednak od 41,5 proc. w wspomnianym najdroższym Śródmieściu do ponad 60 proc. w najtańszych dzielnicach – Rembertowie i Wawrze.

Mieszkania zdrożały nawet o 60 proc.

W tak dynamicznym tempie rosły nie tylko aspiracje oferujących, ale także kwoty wpisywane w aktach notarialnych. Nie wszystkie powierzchnie drożały jednak w identycznym tempie. Zgodnie z informacjami Bankier.pl udostępnionymi przez Cenatorium, biorąc pod uwagę ujęcie pięcioletnie (od II kw. 2020 do II kw. 2025 roku), najbardziej – o 60,4 proc. wzrosła średnia suma płacona za małe mieszkania (do 35 mkw.), za które w II kw. 2025 roku płacono przeciętnie 16 392 zł/mkw. Nominalnie wzrost wyniósł ponad 6,1 tys. zł/mkw., a granica 10 tys. zł/mkw. została przekroczona ponad pięć lat temu – w I kw. 2020 roku.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie
Infogram

Mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. zdrożały w tym czasie w aktach notarialnych o 48,9 proc. Na tak znaczne wzrosty wpłynęła szczególnie sytuacja odnotowywana w 2023 roku i na początku 2024 roku, czyli tuż przed, w trakcie i kilka miesięcy po zakończeniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Pomiędzy II kw. 2023 a II kw. 2024 roku średnie stawki w przypadku wspomnianych powierzchni wzrosły odpowiednio o 22,7 proc. i 20,6 proc.

Biorąc pod uwagę tylko małe mieszkania, Warszawa była liderem wzrostów wśród największych polskich miast. Dla porównania, w Gdańsku w ciągu ostatnich pięciu lat najmniejsze mieszkania zdrożały średnio o 35 proc.

Znacznie bardziej stabilnie kształtowały się średnie stawki płacone za większe mieszkania. W aktach notarialnych dotyczących mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw. wpisywano średnio o 28,4 proc. więcej. Z kolei mieszkania powyżej 80 metrów kwadratowych zdrożały w tym czasie średnio o 15,7 proc. W obu przypadkach wzrost cen odnotowywany w Warszawie był najmniejszy spośród ośmiu analizowanych miast (Warszawa, Poznań, Łódź, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Lublin, Olsztyn).

Ulgę poszukującym własnego „M” dał ostatni rok, w którym średnie ceny mieszkań we wspomnianym metrażu obniżyły się odpowiednio o 0,3 i 1,8 proc. Za wyjątkowo stabilne w ostatnim roku należy uznać także przeciętne sumy płacone za mniejsze i najpopularniejsze mieszkania. W ujęciu rocznym wzrosły one średnio o 1,2 proc. (0-35 mkw.) oraz 1,3 proc. (35-60 mkw.).

Źródło