Własna nieruchomość bez konieczności opłacania comiesięcznego czynszu, funduszu remontowego i innych stałych opłat? Brzmi bardzo kusząco. Mieszkania bezczynszowe dają właśnie taką możliwość. Jednak należy pamiętać, że nie mając do dyspozycji zarządcy, który będzie nadzorował sprawy związane z nieruchomością, wszystkie obowiązki spoczną na mieszkańcach, a to wcale nie musi być wygodne i tanie.
Czym są mieszkania bezczynszowe? Jak sama nazwa wskazuje – właściciel/najemca takich nieruchomości nie odprowadza czynszu administracyjnego. Nie musi tego robić, gdyż nie ma administracji/zarządcy. Nie funkcjonuje ani wspólnota, ani spółdzielnia mieszkaniowa. W związku z tym płacimy tylko za to, co uznajemy za potrzebne.
Opłaty z zarządem i bez
W standardowej wersji zamieszkania w budynku wielorodzinnym właściciel bądź lokator płaci w czynszu nie tylko za utrzymanie zarządu spółdzielni czy wspólnoty, ale także za szereg innych rzeczy – m.in. bardzo często w czynszu rozlicza się wodę i wywóz śmieci, a czasem także i prąd. Do tego dochodzi fundusz remontowy, a więc pieniądze, które się wpłaca na konto wspólnotowe, przeznaczone na różne wydatki remontowo-inwestycyjne. W czynszu pokrywa się koszty utrzymania części wspólnych budynku, sprzątania, obsługi konserwatorskiej, utrzymania zieleni, serwisowania wind itp.
Wszystko to niejako mamy z głowy, jeśli posiadamy mieszkanie na „zwykłych” warunkach. Jeśli natomiast mieszkanie jest bezczynszowe, wszytko to spada na nas. Koszt każdej naprawy, wymiany żarówki, serwisu wind, bramy wjazdowej itp. będzie pokrywany bezpośrednio z naszej kieszeni. Jeśli nie chcemy płacić samodzielnie, dobrze jest dogadać się z sąsiadami, natomiast mimo wszystko ktoś będzie musiał wziąć na siebie np. znalezienie i umówienie fachowca, nadzór nad wykonaną przez niego pracą itp. Oczywiście, ponieważ nie ma czynszu, samodzielnie płacimy również za wszystkie media – podpisujemy wszystkie umowy z dostawcami (woda, ścieki, gaz, prąd, śmieci).
Tak wygląda opcja bezczynszowa. Jak więc widzimy, choć czynszu nie ma, nie znaczy to, że nie ma opłat – wręcz przeciwnie. Te nadal są, tylko wymagają więcej naszej uwagi, a sam budynek – naszego nadzoru. Oczywiście nikt nie każe właścicielom płacić np. za sprzątanie klatki schodowej, naprawę wind czy nawet za prąd w budynku. Jeśli jednak tego nie zrobią i dodatkowo nie poświęcą czasu na znalezienie fachowców, nikt nie wykona takich usług.
Wydaje się więc, że mieszkania bezczynszowe to rozwiązanie trudniejsze i mniej opłacalne. Niekoniecznie. Ma ono także swoje zalety.
Płatność tylko za to, co konieczne
Jeśli właściciele lokali się dogadają, są w stanie być wydajniejsi od tradycyjnego zarządcy. Przede wszystkim na starcie odpadają koszty samego zarządu, po drugie lokatorzy płacą wyłącznie za to, co uznają za konieczne. Mają lepszy wgląd w koszty niż w zwykłej formie, gdzie odbywają się tradycyjne zebrania wspólnotowe i głosowania. Jako że sami załatwiają fachowców do konkretnych spraw, mają większy przegląd ofert i będą dążyć do znalezienia tej najbardziej konkurencyjnej – za jak najniższą cenę.
W efekcie może się okazać, że ta sama usługa wykonywana w budynku bezpośrednio za pieniądze mieszkańców będzie o kilkadziesiąt procent tańsza, niż kosztowałoby jej wykonanie z ramienia wspólnoty.
Wszystko na naszej głowie
Jednak to, co jest zaletą, będzie też i wadą. Brak funduszu remontowego, na który płacimy co miesiąc, daje dużą oszczędność, ale daje się też we znaki, kiedy nagle pojawia się konieczność zapłacenia za większy wydatek – choćby naprawienia dachu. Gdy pieniądze są odkładane regularnie, nie ma problemu z takimi wydatkami.
Mieszkania bezczynszowe wymuszają też dobrą komunikację i konieczność dzielenia się kosztami między lokatorami. Jeśli tego zabraknie, ktoś może być pokrzywdzony pokrywaniem wydatków, na które powinni złożyć się wszyscy, i w efekcie przestanie płacić.
Wreszcie minusem będzie też poświęcenie czasu potrzebnego do tego, by załatwiać poszczególne sprawy. Przy zarządcy budynku wszystko mamy z głowy. Tu jest odwrotnie.
Bezczynszowe = bezproblemowe?
Wiele z problemów, o których tu wspomnieliśmy powyżej, może odpaść, jeśli mieszkania będą dobrze zaprojektowane. Chodzi o to, by do minimum ograniczyć powierzchnię części wspólnych. Często więc w mieszkaniach bezczynszowych na rynku pierwotnym nie ma klatek schodowych, a wejścia do mieszkań są z zewnątrz. Zazwyczaj do mieszkania przynależy również garaż albo miejsce postojowe. Jest to więc formuła analogiczna do tej, którą można zaobserwować w niewielkich szeregówkach, popularnych choćby w oddalonych dzielnicach dużych miast. Właściciel pokrywa więc tylko koszty związane z bezpośrednim otoczeniem swojego mieszkania.
Mieszkanie bezczynszowe – czy warto?
Mieszkania bezczynszowe w Polsce stanowią zaledwie ułamek oferty z rynku pierwotnego, są więc rzadkością. Najczęściej formułę bezczynszową mają szeregówki lub małe, kilkumieszkaniowe budynki wielorodzinne, z osobnym wejściem do mieszkań. Jak widzimy: rozwiązanie tego typu ma swoje zalety i wady. Z całą pewnością pozwala ograniczyć koszty utrzymania, ale pod warunkiem, że odpowiednie parametry ma sam budynek i że mieszkańcy potrafią się dogadać.
Wartym rozpatrzenia rozwiązaniem może być ubezpieczenie takiej nieruchomości, np. w zakresie ochrony murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi. Koszt wyniesie kilkaset złotych w skali roku, za to zyskamy pokrycie wydatków w sytuacjach nagłych i kryzysowych.
Marcin Moneta
