Maksymalizacja zysków granicząca z chciwością przy minimalizowaniu nakładów i akceptacji fuszerek, wykorzystywanie nieudolności polskich sądów i wszędobylskie „januszostwo”. Taki, oprócz horrendalnie wysokich cen, ponury dla kupujących obraz polskiego rynku nieruchomości wyłania się z lektury książki „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania” autorstwa Bartosza Józefiaka, z którym rozmawiamy o najmroczniejszych cieniach polskiej patodeweloperki.
Marcin Kaźmierczak, Bankier.pl: Skoro Polska nie jest krajem do mieszkania, co można wyczytać już w tytule pana książki, to w takim razie do czego?
Bartosz Józefiak: To kraj do budowania, w którym pomimo częstych narzekań najszczęśliwsi są deweloperzy i bankierzy, którzy mogą zarabiać na kredytach. Czy jednak tacy szczęśliwi są kupujący mieszkania w oparciu o 30- czy nawet 40-letnie kredyty, nie jestem przekonany. System, który jest tak mocno oparty o kredyty mieszkaniowe, nie ma prawa działać prawidłowo, tzn. tak, żeby potrzeby mieszkaniowe kupujących były w pełni zaspokajane.
Ktoś jednak te kredyty bierze.
Jeśli można kupić coś taniej lub w tym przypadku zaciągnąć kredyt, a jednocześnie jest chęć zamieszkania na swoim, to każdy to zrobi. To jednak nie znaczy, że ludzie kochają zadłużać się na całe życie. Według danych Europejskiego Banku Centralnego kredyty przyznawane w Polsce są najwyżej oprocentowanymi wśród europejskich państw.
Nie zapominajmy też, że znaczna część Polaków, zwłaszcza młodych, zwyczajnie nie może pozwolić sobie na kredyt mieszkaniowy, bo nie ma zdolności lub są na jej granicy i wpadają w lukę mieszkaniową, bo ich dochody nie pozwalają na skorzystanie z innego rodzaju mieszkalnictwa, więc muszą płacić za niezwykle drogi najem lub mieszkać z rodzicami. Mamy jeden z najwyższych w Europie odsetek gniazdowników, czyli osób dorosłych, którzy zmuszeni są mieszkać z rodzicami.
Dlaczego jednak Polska jest krajem do budowania?
Deweloperzy są beneficjentami polskiego rynku mieszkaniowego. Nie bronię ich, żeby była jasność, ale to nie oni projektowali ten system, który stwarza im tyle możliwości. Korzystają, ile mogą, a to pokłosie decyzji politycznych dokonywanych od lat dziewięćdziesiątych. Wszyscy byli wtedy zachwyceni wolnym rynkiem, a państwa nie było stać, by budować mieszkania, więc komuś trzeba było tę funkcję zlecić i ułatwić działanie. Późniejsze i te ostatnie programy to z kolei nic innego, jak prezenty dla deweloperów i banków.
Do tego słynna ustawa „Lex deweloper” i kwestie związane z planami miejscowymi i nagminnie stosowanymi decyzjami o warunkach zabudowy. To wszystko również są prezenty, z których korzystają deweloperzy.
Co pierwsze przychodzi panu na myśl, gdy słyszy pan hasło „patodeweloperka”?
Nie mam jednej inwestycji, która by obrazowała to pojęcie. Na myśl przychodzą mi jednak gęsto zabudowane blokowiska bez zieleni. Są to jednak również wielkie problemy z jakością wykonania, odpadającym tynkiem, zalanymi garażami, by zmaksymalizować ten mityczny PUM, czyli powierzchnię użytkową mieszkań.
Ostatnio byłem we Wrocławiu i na jednym z portali wynająłem na weekend mieszkanie niedaleko dworca kolejowego. Mieszkanie zostało tak zbudowane, że trzeba było bardzo zadzierać głowę, by ujrzeć światło słoneczne z okna. Turystom zapewne to nie przeszkadza, bo wynajmują takie mieszkania w przelocie. Ale wszystko wskazywało na to, że obok toczy się normalne codzienne życie. Suszyło się pranie, były zamontowane siatki dla kotów.
Z patodeweloperką wiąże się jeszcze mocniej pejoratywne określenie przewijające się od czasu do czasu w mediach – „chów klatkowy Polaków”. Dlaczego deweloperzy budują coraz mniejsze mieszkania i coraz bardziej zagęszczone osiedla?
Podstawowym problemem są rosnące ceny. Polaków stać na coraz mniejsze mieszkania i na kredyty, które umożliwiają zakup coraz mniejszych mieszkań, do tego dochodzą kupujący w celach inwestycyjnych, którzy celują w mniejsze metraże. Dodatkowo z mieszkań można także wycisnąć więcej w przeliczeniu na metr kwadratowy i błędne koło się zamyka. Deweloperzy budują po prostu tak, by jak najwięcej i jak najdrożej sprzedać.
Ktoś te mieszkania jednak kupuje i nakręca tę spiralę. Kupujemy, a potem racjonalizujemy sobie nasze błędy?
Nie winię osób kupujących takie mieszkania. Im nie przejdzie przez gardło, że mieszkają w niewygodnym miejscu – ciasnym i położonym daleko od miejsca pracy, więc także generującym inną uciążliwość, jaką są dojazdy do niej. Gdzieś muszą przecież mieszkać, a w takie miejsce zaprowadziły ich horrendalne ceny mieszkań w największych polskich miastach.
Po wielu rozmowach z mieszkańcami przeróżnych osiedli dochodzę do wniosku, że ludziom trudno przyznać się przez samymi sobą, że całe swoje oszczędności wydali na złe miejsce do życia, a dodatkowo zakredytowali się pod korek. Ponadto potem porównują swoje źle zaprojektowane osiedle do innych źle zaprojektowanych. Jeśli z kolei mamy trochę lepiej niż znajomi na osiedlu po sąsiedzku, to też nie znaczy, że mamy dobrze. Niestety w polskim mieszkalnictwie równamy w dół. Gdybyśmy zaczęli porównywać się do inwestycji mieszkaniowych przeprowadzanych za granicą, np. w Skandynawii, zobaczylibyśmy, jak źle mieszkamy.
W książce wiele razy pojawia się hasło PUM, oznaczające powierzchnię użytkową budowanych przez deweloperów mieszkań na danej działce. Im wyższy PUM, tym z kolei mniejszy komfort danego osiedla. Jakie działania podejmują deweloperzy, by zmaksymalizować ten współczynnik?
Deweloperzy robią to na każdym kroku przeprowadzania danej inwestycji. Przecież jeszcze zanim kupią działkę, robią analizę tego, ile metrów kwadratowych powierzchni użytkowej będą mogli na niej zmieścić. Następnie znajdują takiego architekta, który zrobi to jeszcze lepiej, niż wskazywała pierwotna analiza.
Do tego dochodzi utrzymywanie dobrych relacji z samorządowcami, które pozwalają uzyskiwać odpowiednie zapisy w planach zagospodarowania, np. o maksymalnej wysokości bloków. Moje doświadczenie zebrane podczas pisania książki upewnia mnie, że w większości przypadków deweloperom się to udaje, o czym świadczy liczba kuriozalnych decyzji urzędników sprzyjających deweloperom, a będących w sprzeczności z wygodą późniejszych mieszkańców.
Przykładem niech będzie tu Świeradów-Zdrój, gdzie mieszkańcy narzekali na gęstość nowej zabudowy. Budynki, głównie hotele i apartamentowce stawiane przez deweloperów, zaczęły zasłaniać widok na góry. Urzędnicy z kolei uważali, że te wszystkie inwestycje przyczynią się do rozwoju gminy. I tak jak brak widoku na góry był problemem natury estetycznej, tak teraz pojawił się bardziej dotkliwy problem braku wody. Wydawano bowiem pozwolenia na budowę, a nie rozbudowywano i modernizowano sieci wodociągowej.
Jak deweloperzy później przekonują klientów, że to, co wybudowali lub częściej co wybudują w przyszłości, warte jest ich uwagi? Czy mamy do czynienia w tym względzie z kolejnymi modami na stosowane triki?
Coś, co najmocniej rzuca mi się w oczy i najbardziej irytuje, jest przekonywanie klientów przez deweloperów, że za te horrendalne ceny otrzymują oni produkty premium, podczas gdy to najzwyklejsze w świecie bloki, a do tego zaprojektowane, a często i zbudowane nie tak, by żyło się w nich dobrze. Do tego dochodzą stosowane nazwy. To już przecież nie osiedla, a parki i ogrody, nie budynki, a rezydencje, nie domy, a wille.
To także wizualizacje, które zawsze przekłamują rzeczywistość, bo pokazuje się widok z najkorzystniejszego okna, a większość mieszkań nie ma widoku na park i rzekę, tylko na suszące się pranie na balkonie sąsiada i to w takiej odległości, że przez okno razem z tymże sąsiadem można oglądać telewizję. Przekłamane bywają również rzuty, które często nie są częścią umowy, więc trudno je oprotestowywać, a na których wszystkie elementy są pomniejszone, by pokazać, że w danym mieszkaniu czy konkretnym pomieszczeniu zmieści się więcej niż w rzeczywistości.
Kilka dni temu weszły w życie nowe przepisy dotyczące warunków technicznych, którym mają podlegać nowe inwestycje. Wierzy pan, że naprawią polski rynek mieszkaniowy?
Nowe prawo do pewnego stopniu powinno złagodzić obraz polskiej patodeweloperki, choćby ten mówiący o mniejszej gęstości zabudowywania działek. Deweloperzy mają jednak zawsze sposoby na swobodną interpretację przepisów, która pozwala budować z korzyścią dla nich. Nawet jeśli ich nie znajdą, to wyciągną z rękawa inny argument, czyli podniosą ceny, by za każdy metr kwadratowy otrzymać tyle, ile oczekują. Nowe przepisy można porównać z plastrem na krwawiąca ranę, a nawet oderwaną kończynę.
Co więc zrobić, by mieszkania i osiedla były lepsze?
Przede wszystkim mieszkania musi zacząć budować państwo i samorządy. To podkreślają też sami przedstawiciele branży deweloperskiej. Nie mam na myśli powoływania przedsiębiorstw budowlanych, co przerabialiśmy już w poprzednim ustroju. Państwo lub samorządy muszą być jednak inwestorami.
Jak pan wyobraża sobie taką sytuację?
Już teraz przecież istnieją instrumenty prawne umożliwiające samorządom przekazywanie deweloperom działek za symboliczne stawki, by w zamian część wybudowanych mieszkań trafiała do zasobów gminnych. Nie mam tu na myśli jedynie mieszkań dla najuboższych, ale dla tych przedstawicieli klasy średniej, których nie stać na kredyt i znajdują się w luce mieszkaniowej. Deweloper kieruje się chęcią maksymalizacji zysku. Państwo z kolei jako inwestor mogłoby się kierować wiedzą o tym, jakich mieszkań potrzeba na danym niewielkim wycinku rynku.
Jeszcze w jakiś sposób dałoby się unormować sytuację na polskim rynku nieruchomości?
Mieliśmy niedawno pomysł ustawy antyflipperskiej, która została wrzucona do kosza przez samych twórców, czyli rząd, w którym uczestniczy także pomysłodawca, czyli Lewica. Może należałoby wprowadzić podatek katastralny, by ograniczyć zakupy na wynajem i tym samym ograniczyć galopujące ceny.
Co najmocniej uderzyło pana w rozmowach z deweloperami?
Przede wszystkim chciwość, bo tak to trzeba wprost nazwać. Często spotykałem się z ludźmi, dla których zysk jest głównym, a nawet jedynym wyznacznikiem działania, ale tylko wśród deweloperów ta motywacja była tak mocno podkreślana. Dodajmy, maksymalizacja zysków przy minimalizowaniu nakładów i wysiłków. Ten poziom chciwości w niektórych przypadków można nazwać wręcz „januszostwem”.
Mógłby pan rozwinąć to hasło?
Deweloperem na przełomie wieków mógł zostać każdy i to duży problem. Powstał mit mówiący, że to łatwa działalność i wszystko kręci się w niej samo, a kapitał rośnie, co z kolei przyciąga do tej branży wielu nieprzygotowanych przedsiębiorców. Przeprowadzenie skomplikowanego procesu inwestycyjnego, jakim jest budowa mieszkań, podczas którego wszystko może pójść nie tak, jest zadaniem niezwykle trudnym, o czym nie każdy wchodzący w ten biznes zdaje sobie sprawę.
Powinniśmy więc wystrzegać się małych, anonimowych firm w przeciwieństwie do potentatów?
Nie należy tego postrzegać zero-jedynkowo. Istnieją w Polsce bardzo duże firmy, potentaci w poszczególnych regionach, a nawet przedsiębiorstwa notowane na giełdzie, które wciąż zarządzane są na poziomie „januszostwa”. Bierze się to z tego, że wyrosły one właśnie z tego typowo polskiego modelu biznesu w latach dziewięćdziesiątych i rozwijały się od poziomu hurtowni budowlanych czy firm budujących jeden czy dwa bloki.
Kupując mieszkanie od małego dewelopera, znacznie mocniej będziemy narażeni na to, że będzie to produkt marnej jakości. Nie jest jednak powiedziane, że kupując od dużego dewelopera, zapewnimy sobie spokój. Te firmy często ogłaszają, że celują w tzw. segment ekonomiczny, co oznacza, że budują bloki jak najtaniej, oszczędzając na wszystkim i byle jak.
Podczas lektury pana książki uderza też inny fenomen. Deweloperzy naprawdę nie boją się sądów i spraw wytaczanych przez niezadowolonych, często oszukanych klientów?
To kolejny przykład, że polskie państwo nie działa, a sprawy w sądach się przeciągają. Doskonale o tym wiedzą deweloperzy, którzy są też w tej wygodnej pozycji, że mają kapitał pozwalający zatrudniać dobrych prawników i – co równie istotne – czas. Klienci często go nie mają, bo chcą i muszą gdzieś mieszkać. Gdy z kolei widzą wady, to mają dwa wyjścia. Albo nie wprowadzać się do lokalu, za który zapłacili i następnie sądzić się z deweloperem, który zrobił fuszerki, albo poprawić je na własną rękę, co z kolei skutkuje często niemal niemożnością wyciągnięcia od dewelopera choćby złotówki. Większość ludzi nie chce kopać się z koniem i odpuszcza. To samo dotyczy firm budowlanych, które także mają problemy z deweloperami, którzy szukają każdego pretekstu, by jak najwięcej uszczknąć z rachunku.
Jest ktoś, kogo deweloperzy się obawiają?
To na pewno Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ze strony którego grożą wysokie kary finansowe. UOKiK nie prowadzi jednak spraw w związku ze złym wykonawstwem, ale z zapisami wynikającymi z umów, np. klauzulami abuzywnymi, które są zabronione. Batem na deweloperów mogą być też pozwy zbiorowe, te jednak nie są częste.
Złe osiedla generują jednak problemy nie tylko dla ich mieszkańców. To kłopot całego społeczeństwa?
Tak, choćby pod postacią korków, które generowane są przez mieszkańców peryferyjnych, budowanych nierzadko w polu, osiedli. To także narastająca frustracja w tych ludziach, którzy oszczędności życia przeznaczyli na złe mieszkania.
Deweloperzy oczywiście odpowiadają często, że budują tak, jak im pozwala prawo, a to, jak już ustaliliśmy, rodzi wiele patologii. To tylko częściowo prawda, bo deweloperzy jak również już powiedzieliśmy, biorą aktywny udział w uchwalaniu planów miejscowych, a samorządowcy często siedzą w kieszeniach deweloperów.
Widzi pan światełko w tunelu, które dałoby nadzieję, że coś się zmieni i będziemy budować i mieszkać lepiej?
Na poziomie krajowym zdecydowanie nie. Widzę ciemność – cytując klasyka. Rynek mieszkaniowy to skomplikowany organizm. Nie ma jednej ustawy, która rozwiąże problem. Jeśli rządzący dzisiaj podjęliby kroki naprawcze, to dobrze widoczne efekty bylibyśmy w stanie zobaczyć dopiero za dziesięć lat. Nie robią jednak tego, bo są ponadpartyjnym porozumieniem nieudaczników. Jedynym pomysłem obecnego rządu, jak i – oddajmy sprawiedliwość – również poprzedniego, było i jest dosypywanie pieniędzy na rynek.
A lokalnie widzi pan szansę?
W tym wymiarze prędzej może zadziać się coś dobrego. Możemy znaleźć przecież gminy, które inwestują w budownictwo mieszkaniowe – choćby moje rodzinne Pabianice, ale z większych miast np. Częstochowa czy Płock. Łaski jednak nie robią, bo rozwijanie mieszkalnictwa to ich obowiązek. Szkoda jednak, że o obowiązku samorządowców musimy rozmawiać w kategoriach fenomenu. To też punktowe zmiany, a nie systemowe.
A przecież właśnie dobrymi osiedlami i mieszkaniami przy jednoczesnym rozwijaniu rynku pracy można przyciągnąć mieszkańców, zwłaszcza w dobie pracy zdalnej, zwiększając tym samym wpływy podatkowe.
Nie uda się więc zakończyć optymistycznie?
Niestety, żadne dane nie skłaniają mnie do optymizmu.
Bartosz Józefiak – dziennikarz i reporter, absolwent Polskiej Szkoły Reportażu. Autor książki „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania”, która w maju ukazała się nakładem wydawnictwa Znak.
