Zainteresowanie podziałem większych nieruchomości na mniejsze, niezależne lokale rośnie z roku na rok. Podział domu jednorodzinnego na dwa lub więcej lokali może wynikać z różnych powodów – chęci zapewnienia przestrzeni dla dzieci lub rodziców, potencjalnego dochodu z wynajmu, czy też przygotowania budynku do sprzedaży części nieruchomości. Choć rozwiązanie to może wydawać się proste, w praktyce wymaga starannego planowania, spełnienia wymogów formalnych i dostosowania technicznego budynku.
Eksperci GetHome.pl wyjaśniają poniżej, kiedy i jak można dokonać takiego podziału oraz na co zwrócić uwagę, aby proces przebiegł sprawnie i zgodnie z przepisami.
Czy można podzielić dom na dwa mieszkania?
Zacznijmy od najważniejszego pytania: czy każdy dom jednorodzinny da się podzielić? Otóż nie zawsze. Kluczowe znaczenie ma układ i stan techniczny budynku, a także jego status prawny i przepisy miejscowe.
Reklama Zobacz też: Czy Twój sąsiad chwali się swoją nową kosiarką? Walczysz o nowego Hyundaia. Czas rozpocząć świąteczny wyścig zbrojeń!
Aby formalnie wydzielić dwa niezależne mieszkania, budynek musi spełniać kilka warunków:
- W każdym lokalu musi znajdować się kuchnia (lub aneks kuchenny) i łazienka, czyli tzw. pomieszczenia pomocnicze, umożliwiające mieszkańcom samodzielne funkcjonowanie.
- Powierzchnia użytkowa każdego lokalu mieszkalnego nie może być mniejsza niż 25 m² (zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
- Oddzielne mieszkania muszą być trwałe – ścianki działowe powinny stanowić elementy budynku, a nie rozwiązania tymczasowe (np. ściany panelowe).
- Każdy lokal musi mieć dostęp do światła dziennego, odpowiednią wentylację i spełniać inne wymagania wynikające z prawa budowlanego.
Ważny jest również status prawny nieruchomości – o podział może wnioskować wyłącznie właściciel domu lub osoba posiadająca odpowiedni tytuł prawny. W przypadku współwłasności budynku wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Podział na dwie lokale – aktualny stan prawny
Chociaż domy jednorodzinne mogą być przestronne i z łatwością pomieścić kilka odrębnych lokali mieszkalnych, obecne prawo nakłada istotne ograniczenia. Obecnie właściciel takiego budynku może wydzielić nie więcej niż dwa odrębne lokale mieszkalne. Wynika to z przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2017 r. poz. 1529), która precyzuje zasady zabudowy domów jednorodzinnych.
W praktyce oznacza to, że niezależnie od powierzchni domu czy układu architektonicznego, możliwy jest jedynie podział na dwa mieszkania. To ograniczenie zostało wprowadzone, aby zapobiec obchodzeniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w szczególności przez deweloperów przekształcających domy w nielegalne mini-apartamenty.
Wyjątek stanowią budynki, na których budowę wydano pozwolenie przed 11 lipca 2003 r. – tylko w ich przypadku możliwe jest formalne wydzielenie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych.
Krok po kroku – jak podzielić?
1. Ocena techniczna budynku
Na początek warto skonsultować się z architektem lub inżynierem konstrukcji, aby ustalić, czy dom nadaje się do podziału pod względem układu pomieszczeń, konstrukcji i mediów. Sprawdzenie możliwości dodania drugiego wejścia, niezależnych mediów i odpowiedniej wentylacji pomoże uniknąć błędów projektowych i kosztownych zmian w przyszłości.
2. Projekt architektoniczny
Aby dokonać podziału, należy sporządzić projekt architektoniczny przedstawiający nowy układ pomieszczeń. Dokumentacja ta musi zawierać:
- granice lokali,
- nowe ścianki działowe,
- zmiany w instalacjach (elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, gazowych),
- nowe wejścia do mieszkań.
Projekt musi zostać opracowany przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia.
3. Uzyskanie pozwolenia na roboty budowlane
W zależności od zakresu planowanych prac konieczne będzie:
- zgłaszanie prac budowlanych, jeżeli nie naruszają one konstrukcji budynku,
- uzyskanie pozwolenia na budowę, jeżeli np. wiąże się to z wykonaniem nowego otworu drzwiowego lub zmianą przegród konstrukcyjnych.
Wniosek składa się w starostwie powiatowym lub w urzędzie miejskim na prawach powiatu.
4. Zaświadczenie o niezależności lokalu
Po zakończeniu prac należy złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności mieszkaniowej. Dokument ten potwierdza, że każdy z wyznaczonych lokali spełnia wymogi dotyczące lokali mieszkalnych, zgodnie z ustawą o własności lokali mieszkalnych. Wniosek składa się w urzędzie dzielnicy lub ratuszu. Do wniosku należy dołączyć między innymi:
- raport inwentaryzacyjny lub bieżący projekt budowlany,
- plan piętra z zaznaczonymi lokalami,
- opłata skarbowa.
5. Notarialne rozdzielenie lokali
Po uzyskaniu certyfikatu, mieszkania mogą zostać poświadczone notarialnie. Wymaga to sporządzenia aktu notarialnego. W przypadku sprzedaży jednego z mieszkań będzie to umowa z kupującym, a w przypadku pozostawienia obu mieszkań obecnemu właścicielowi – jednostronne oświadczenie w formie aktu notarialnego.
Notariusz złoży wówczas wniosek o założenie nowej księgi wieczystej dla wydzielonego lokalu i dokona stosownego wpisu w rejestrze gruntów i budynków.
Co musi zostać dostarczone w dziale technicznym?
Fizyczny podział domu na dwa mieszkania to nie tylko formalność – chodzi o zapewnienie niezależnego funkcjonowania każdej z części:
- Osobne wejścia – najlepiej, jeśli do każdego mieszkania jest bezpośrednie wejście z zewnątrz lub z klatki schodowej.
- Instalacje niezależne – w każdym mieszkaniu muszą być zamontowane:
- oddzielne liczniki prądu, gazu i wody,
- oddzielne bezpieczniki i tablice rozdzielcze elektryczne,
- własna wentylacja i możliwość rozdzielenia ogrzewania.
- Izolacja akustyczna i ogniowa – ściany między pomieszczeniami powinny zapewniać odpowiednią izolację akustyczną, a cały budynek powinien spełniać aktualne wymogi bezpieczeństwa pożarowego.
Streszczenie
Podział domu jednorodzinnego na dwa oddzielne lokale to dobry sposób na optymalizację wykorzystania nieruchomości – zarówno pod kątem osobistym, jak i inwestycyjnym. Jednak ze względu na obowiązujące przepisy, proces ten jest możliwy tylko dla dwóch lokali mieszkalnych, chyba że budynek został wybudowany przed 2003 rokiem. Konieczne jest również spełnienie licznych wymogów technicznych i formalnych. Aby cały proces przebiegał sprawnie i zgodnie z prawem, warto skorzystać z pomocy architekta i doświadczonego notariusza.
Marcin Moneta
