Dla właściciela domu lub mieszkania licytacja lokum prowadzona przez komornika to jeden z najbardziej przerażających scenariuszy. Warto zatem sprawdzić, ile licytacji nieruchomości mieszkaniowych (domów i lokali mieszkalnych) co miesiąc ogłaszają komornicy.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się danym na ten temat. Przy okazji warto zwrócić uwagę na fakt, że od 2017 r. kredytobiorcy mają możliwość samodzielnej sprzedaży lokum zagrożonego licytacją.
Kłopoty finansowe Polaków widzimy z opóźnieniem
Na wstępie przypomnijmy, że sprzedaż zajętej przez komornika nieruchomości co do zasady odbywa się poprzez licytację publiczną. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, termin licytacji zasiedlonej nieruchomości mieszkaniowej jest wyznaczany na wniosek wierzyciela. Sąd wyraża zgodę na wyznaczenie terminu licytacji, jeśli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonego roszczenia lub brak możliwości zaspokojenia się wierzyciela z innych składników majątku dłużnika (zobacz: E. Jaceczko [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Art. 506–1217. Tom II, red. O. M. Piaskowska, Warszawa 2024, art. 952(1)). Komornik informuje o licytacji nieruchomości, wykorzystując publiczne obwieszczenie.
Co ważne, wierzyciel zainteresowany zaspokojeniem się z licytowanego w przyszłości domu/lokalu musi posiadać tytuł egzekucyjny (najczęściej prawomocne orzeczenie sądu) wraz z dodatkową klauzulą wykonalności. Jak dodają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, bez odpowiedniego tytułu wykonawczego, czyli tytułu egzekucyjnego z klauzulą wykonalności, komornik nie podejmie oczekiwanych od niego działań.
Dlatego dane na temat liczby ogłaszanych licytacji komorniczych domów i lokali mieszkalnych z pewnym opóźnieniem informują o kłopotach finansowych rodaków. Tym bardziej że od połowy minionej dekady sektor bankowy nie ma już możliwości korzystania z dogodnej dla niego ścieżki egzekucyjnej na podstawie wystawionych bankowych tytułów egzekucyjnych (BTE).
Górka z drugiej połowy 2022 r. to efekt przepisów
Znając powyższe uwagi, warto przyjrzeć się danym AdRadar.pl na temat liczby obwieszczeń o licytacji domów i lokali mieszkalnych. Jeżeli zsumujemy miesięczne wyniki widoczne na wykresie, to kwartalne statystyki będą przedstawiały się następująco:
- IV kw. 2021 r. – 1076 obwieszczeń
- I kw. 2022 r. – 916
- II kw. 2022 r. – 1548
- III kw. 2022 r. – 3489
- IV kw. 2022 r. – 3428
- I kw. 2023 r. – 2987
- II kw. 2023 r. – 2591
- III kw. 2023 r. – 2045
- IV kw. 2023 r. – 2361
- I kw. 2024 r. – 2221
- II kw. 2024 r. – 2242 obwieszczenia
Widoczny powyżej oraz na wykresie przejściowy wzrost liczby ogłoszonych licytacji komorniczych domów i mieszkań można wiązać z uchyleniem przepisów ochronnych, które obowiązywały w czasie pandemii COVID-19. Wraz z dniem 24 lutego 2022 r. został uchylony art. 952 [1] par. 5 kodeksu postępowania cywilnego wprowadzający zakaz licytacji zamieszkanych domów i lokali w czasie stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii oraz w terminie do 90 dni po zakończeniu obu tych stanów. Tak więc wyniki z II poł. 2022 r. można traktować jako swoiste odreagowanie wcześniejszej sytuacji.
Wakacyjny dołek w licytacjach, a co będzie potem?
Wydaje się prawdopodobne, że dane z lipca oraz sierpnia 2024 r. pokażą widoczny już w poprzednim roku wakacyjny spadek liczby obwieszczeń o licytacjach domów i lokali mieszkalnych. Takiej zmiany nie widzieliśmy w 2022 roku, bo wówczas komornicy nadrabiali pandemiczne zaległości.
Jeżeli chodzi o powakacyjne miesiące, to raczej trudno spodziewać się znaczących zmian, biorąc pod uwagę chociażby ubiegłoroczną pomoc dla kredytobiorców w ramach ustawowych wakacji kredytowych. Warto natomiast pamiętać, że w miarę upływu czasu na dane o liczbie licytacji komorniczych powinien wpłynąć inny czynnik, który opisujemy poniżej.
Kredytobiorcy mogą uniknąć licytacji komorniczej
Część kredytobiorców mieszkaniowych jeszcze nie wie, że od kilku lat licytacja komornicza nie jest jedynym rozwiązaniem problematycznej sytuacji. Warto w tym kontekście odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, ten akt prawny w przypadku kredytów udzielonych od 22 lipca 2017 r. przewiduje specjalną ścieżkę restrukturyzacji zadłużenia. W razie odrzucenia przez bank wniosku restrukturyzacyjnego konsumenta lub bezskuteczności restrukturyzacji bank musi dać klientowi co najmniej 6 miesięcy na samodzielną sprzedaż nieruchomości.
Artykuł 35 ustawy o kredycie hipotecznym wprowadzający opcję samodzielnej sprzedaży kredytowanej nieruchomości jest niestety niedopracowany i wymaga poprawek, o czym mówią prawnicy (zobacz na przykład: T. Czech [w:] Kredyt hipoteczny. Komentarz, wyd. III, LEX/el. 2024, art. 35). Można jednak przypuszczać, że coraz więcej osób będzie wybierać samodzielną sprzedaż lokum, unikając tym samym licytacji komorniczej.
