Dyskusje na temat ukraińskiego „rynku mieszkaniowego” zazwyczaj koncentrują się na stratach materialnych. Skupienie się na tym jest uzasadnione, biorąc pod uwagę, że skala zniszczeń domów i budynków na Ukrainie jest prawdopodobnie najpoważniejsza w Europie od czasów II wojny światowej. Niemniej jednak kluczowe jest, aby uznać, że ukraiński rynek nieruchomości nadal działa pomimo trwającego konfliktu. Chociaż obroty nie osiągnęły jeszcze poziomów sprzed wojny obserwowanych w 2021 r., zachodzą znaczące zmiany, szczególnie w krajobrazie cenowym na całej Ukrainie. Podsumowując tę sytuację, eksperci z portalu RynekPierwotny.pl postanowili zbadać obecny stan ukraińskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Trzy lata konfliktu i znaczne straty mieszkaniowe
Zanim zagłębimy się w szczegóły dotyczące rynku, należy krótko opisać skalę zniszczeń dotykających ukraińskie budownictwo mieszkaniowe. Ta sytuacja jest nie tylko tragiczna dla cywilów, ale także wpływa na dostępność domów i lokali. W ciągu trzech lat konfliktu doszło do następujących strat mieszkaniowych:
- Ponad 2 miliony domów i lokali zostało zniszczonych lub uszkodzonych, co stanowi około 10% całkowitego zasobu mieszkaniowego Ukrainy (źródło: szacunki think tanku Cedos)
- Ponad 5 milionów obywateli Ukrainy poniosło straty lub szkody w swoich domach, zazwyczaj jedynych domach lub nieruchomościach położonych w pobliżu linii frontu (źródło: raport IOM „ Ukraina: Mieszkalnictwo, ziemia i nieruchomość na Ukrainie – szkody mieszkaniowe, prawa własności i program eRecovery ”).
Rządowy program pomocy dla osób z problemami mieszkaniowymi dotarł tylko do części uprawnionych. Niemniej jednak działa jako katalizator aktywności na rynku nieruchomości, o czym będzie mowa później.
Transakcje na poziomie ok. 70% poziomu sprzed wojny
Kluczowym wskaźnikiem stanu ukraińskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych jest roczna liczba transakcji obejmujących mieszkania i domy. W 2022 r. liczba ta była wyjątkowo niska (około 101 000 transakcji), co nie jest nieoczekiwane. Jednak dane ukraińskiego Ministerstwa Sprawiedliwości ujawniają, że w 2023 r. nastąpił roczny wzrost o około 71% (wzrost do 173 000 transakcji mieszkaniowych).
Jak to się ma do poprzedniego roku? Grudniowy raport o stabilności systemu finansowego opublikowany przez Narodowy Bank Ukrainy wskazuje, że transakcje mieszkaniowe wzrosły o 14% rok do roku w pierwszych jedenastu miesiącach 2024 r. Jednak zapisy notariuszy i banków sugerują, że poziom transakcji wynosi około 70% wartości sprzed wojny.
Na Zachodzie metr kwadratowy staje się droższy, na Wschodzie – spada
Przedstawiając krótki przegląd warunków rynkowych u naszego wschodniego sąsiada, należy koniecznie omówić dynamikę cen. Załączona mapa ilustruje średnie ceny ofertowe za 1 m kw. dwupokojowych mieszkań używanych w głównych miastach Ukrainy (waluta: USD) oraz wahania tych cen od 2024 r. Informacje dotyczące rynku wtórnego wydają się być bardziej reprezentatywne, szczególnie w przypadku mniejszych stolic regionalnych na Ukrainie.
Dane z ubiegłego roku dotyczące cen używanych ukraińskich metrów kwadratowych potwierdzają, że zjawiska napędzane głównie przez konflikt pozostają widoczne. Proste porównanie rocznych zmian cen za 1 mkw. w Żytomierzu (+15%), Iwano-Frankowsku (+14%) i Użhorodzie (+13%) ze spadkami zaobserwowanymi w Zaporożu (-17%) i Charkowie (-10%) ilustruje tę tendencję. Wahania te są związane z migracją osób zmuszonych przez wojnę i poprawą poczucia bezpieczeństwa w zachodnich regionach kraju.
Dane z Lun.ua pokazują, że zmiany na rynku małych jednopokojowych mieszkań były czasami jeszcze bardziej widoczne. Na przykład osiemnastoprocentowy wzrost średniej ceny 1 mkw. używanych kawalerek w Równem kontrastował ze znacznym spadkiem w Zaporożu (-19%). Na rynku wtórnym Kijów nadal jest najdroższym miastem na Ukrainie, ale Lwów zmniejszył dystans do stolicy, a nawet ją przewyższył pod względem cen kawalerek. Jeśli chodzi o projekty deweloperskie, statystyki z Lun.ua wskazują na remis cenowy między Lwowem a Kijowem, przy średnich cenach ofertowych wynoszących około 1,
Źródło
