Ustawa o przejrzystych cenach mieszkań – niewypał? „Będzie obejmować tylko co piąte mieszkanie”

W czwartek Sejm ma przeprowadzić drugie czytanie ustawy mającej na celu zwiększenie przejrzystości cen mieszkań na rynku pierwotnym. Eksperci prawni wskazali liczne niedociągnięcia w projekcie ustawy, sugerując, że osiągnięcie pełnej przejrzystości może być niemożliwe.

Choć trudno nie zgodzić się z koncepcją zwiększenia przejrzystości cen mieszkań (podobnie jak w przypadku innych produktów), to obecna wersja przepisów zaproponowana w lutym przez Polską 2050 budzi obawy o jej wybiórczy wpływ.

Propozycja stanowi, że deweloperzy muszą ujawniać ceny mieszkań na swoich stronach internetowych (za cały lokal), a także na podstawie ceny za metr kwadratowy. Musieliby również udostępniać informacje o wszelkich dodatkowych kosztach poniesionych przez nabywców, takich jak ceny miejsc parkingowych lub ogrodów. Ponadto nabywcy mieliby dostęp do historycznych danych cenowych.

Nowe przepisy mają, jak twierdzą ich autorzy, wyeliminować praktykę ujawniania cen dopiero po podaniu przez kupującego adresu e-mail, numeru telefonu albo bezpośredniej wizycie w biurze sprzedaży.

Eksperyment przeprowadzony przez Przemysława Goldmanna pokazuje, że ostateczna cena tego samego mieszkania może się znacznie różnić i sięgać nawet kilku procent.

Badania Goldmanna ujawniają: cena Twojego domu zależy od Twojego nastawienia

W ciągu ostatnich dwóch miesięcy wysłaliśmy 10 osób do biura znanego dewelopera we Wrocławiu, każda z nich pytała o cenę tego samego mieszkania (X7C, ok. 100 m²). Efekt? Różnica w cenie 2,6 tys. za m²!… pic.twitter.com/RE8CG8zRiy

— Przemek Goldmann #Hołownia2025 #Zandberg2025 (@PrzemekGoldmann) 25 marca 2025

Jeśli jednak proponowane prawo zostanie uchwalone, przejrzystość cen nadal będzie niepełna. Pomimo 14 poprawek zgłoszonych podczas wtorkowego posiedzenia sejmowej Komisji Infrastruktury, projekt ustawy zachowuje zapis wskazujący, że obowiązek ujawniania cen dotyczyłby wyłącznie deweloperów mieszkań, które już zostały wybudowane.

Z kolei większość transakcji — aż trzy czwarte — nadal ma miejsce na etapie kładzenie fundamentów i budowy.

– Obowiązek prowadzenia strony internetowej i publikowania cen mieszkań będzie obowiązywał wyłącznie w przypadkach, gdy po zakończeniu inwestycji i podpisaniu umów deweloperskich pozostaną niesprzedane lokale, które deweloper będzie chciał wprowadzić do obrotu – zauważa w rozmowie z Business Insider radca prawny dr Agnieszka Grabowska-Toś, ekspert Komisji ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Rozbieżności cenowe? „Trudno udowodnić”

Prawnicy również wyrażają obawy co do tej poprawki, stwierdzając, że jeśli istnieje rozbieżność między ceną podaną na stronie internetowej a ceną oferowaną w biurze sprzedaży, kupujący ma prawo wybrać niższą cenę. To postanowienie może nie mieć rzeczywistej treści.

Jak podkreśla portal Business Insider, prof. Bartłomiej Gliniecki z Uniwersytetu Gdańskiego zauważa, że choć transakcje detaliczne, na przykład w supermarketach, są proste, to ustalanie cen mieszkań może wiązać się z zupełnie innymi wyzwaniami.

— W obrocie nieruchomościami sytuację komplikuje konieczność aktu notarialnego — podkreśla prof. Gliniecki. — Ponadto, w jaki sposób kupujący miałby zrealizować to żądanie? Bez zgody dewelopera sfinalizowanie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego nie będzie możliwe. Alternatywnie kupujący mógłby starać się o nakaz sądowy w celu ustalenia obowiązku zakupu, co zajęłoby wiele miesięcy — dodaje.

Jeśli posłowie przystąpią do głosowania nad projektem ustawy, deweloperzy będą musieli wdrożyć nowe przepisy szybciej, niż początkowo zakładano — w ciągu dwóch miesięcy zamiast sześciu.

Źródło