Oczekiwania sprzedających zostały przekroczone przez akty notarialne, ale było gorzej

Drugi kwartał 2025 roku, według danych Narodowego Banku Polskiego, charakteryzował się zwiększoną rozbieżnością między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku wtórnym. Niemniej jednak, różnice te są mniej wyraźne niż w roku poprzednim. Odwrotny trend zaobserwowano w przypadku ofert i aktów notarialnych na rynku pierwotnym.

W drugim kwartale 2025 roku łatwiej było osiągnąć obniżki średnich cen transakcyjnych na rynku wtórnym. Jednak potencjalni nabywcy nowych mieszkań musieli zadowolić się stabilnymi cenami.

Pomimo widocznych obniżek w ofertach sprzedaży, wyceny mieszkań z drugiej ręki na niektórych rynkach nadal rosły. Tendencja ta była szczególnie widoczna w II kwartale 2025 roku w Katowicach i Łodzi, gdzie średnie ceny ofertowe wzrosły o ponad 1% kwartał do kwartału, a także w Krakowie i Poznaniu. W stolicy Wielkopolski średnia wycena wzrosła o 0,2% kwartał do kwartału, podczas gdy średnia cena mieszkań spadła o blisko 5% kwartał do kwartału.

Zmniejszona aktywność w porównaniu do ubiegłego roku

W porównaniu z drugim kwartałem 2024 roku wahania te uległy zmniejszeniu. W dłuższej perspektywie średnie oczekiwania sprzedawców mieszkań z drugiej ręki w większości badanych miast spadły. Chociaż spadki nie przekroczyły 1,5% rok do roku, warto zauważyć, że rok wcześniej średnie ceny ofertowe rosły w tempie 15–30% rok do roku.

W przypadku średnich cen transakcyjnych, spośród badanych miast, jedynie Poznań i Gdańsk odnotowały mniejszą aktywność w zakresie aktów notarialnych w porównaniu z rokiem poprzednim, podczas gdy w Warszawie różnica wyniosła zaledwie 0,1%. We wszystkich pozostałych miastach „wzrosty” liczby aktów notarialnych sięgały od około 1,5% w Krakowie i Wrocławiu do 8% w Katowicach.

Warto zaznaczyć , że rok temu notowane przez Narodowy Bank Polski wzrosty cen spadały w ujęciu rocznym od 16 do ponad 30 proc.

Niemniej jednak, stopy procentowe, które wzrosły w 2023 roku i na początku 2024 roku, pozostają nie do utrzymania dla znacznej liczby kupujących. Sprzedający muszą prowadzić intensywne poszukiwania i czekać, zanim znajdą nabywcę. Według danych Metrohouse, średni czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji w Warszawie wydłużył się o prawie trzy tygodnie, do 92 dni. Na pięciu największych rynkach, w drugim kwartale 2025 roku, średni czas ten wyniósł 135 dni – o 49 dni dłużej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W mniejszych miastach średni czas wyniósł 138 dni (w porównaniu ze 107 dniami w drugim kwartale 2024 roku).

Warszawa i Katowice pokazują odwrócenie trendu – rosnące oczekiwania, spadające ceny transakcyjne

Na rynku pierwotnym zaobserwowano zmniejszającą się różnicę między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Tendencja ta dotyczyła Krakowa, Łodzi, Poznania i Wrocławia, natomiast odwrotna tendencja miała miejsce w Warszawie, Gdańsku i Katowicach.

W stolicy wynikało to z niewielkiego, ale wciąż zauważalnego spadku średniej ceny nowych mieszkań (-0,1% kwartał do kwartału), któremu towarzyszył wzrost średniej ceny ofertowej o 2% kwartał do kwartału. Podobne tendencje zaobserwowano w Katowicach. Tymczasem w Gdańsku oba wskaźniki wzrosły kwartał do kwartału, choć średnia cena ofertowa wzrosła dwukrotnie szybciej.

Średnie ceny ofertowe ustalane przez deweloperów różniły się od rzeczywistych rocznych stawek płaconych za mieszkania. Największa rozbieżność wystąpiła w Łodzi (16,9%), a najmniejsza we Wrocławiu (3,7%).

Źródło