Inwestorzy zainteresowani zakupem mieszkań na cele biznesowe (pod wynajem) często decydują się na nieruchomości małe – tzw. mikrokawalerki, które pozwalają stosunkowo niskim kosztem wejść na rynek najmu i zacząć zarabiać. Takie rozwiązanie rzeczywiście może być korzystne, jednak przede wszystkim dla osób dysponujących gotówką. Znacznie trudniej kupić tego typu mieszkanie na kredyt hipoteczny – z prostego powodu: formalnie nie jest mieszkaniem, tylko lokalem użytkowym.
Rynek najmu ciągle kusi zyskiem. Rentowność takich inwestycji szacuje się na 5-6 proc. rocznie. Jeśli ktoś stawia na najem krótkoterminowy, noclegowy, zyski (ale i koszty) mogą być znacznie większe. Rynek najmu ma się świetnie zwłaszcza w popularnych ośrodkach turystycznych (np. nad morzem) czy w największych miastach.
Przeczytaj także
Strzeż się „gwarantowanych 7%” z nieruchomości
Odpowiedzią deweloperów na zainteresowanie mieszkaniami inwestycyjnymi dotychczas była duża podaż bardzo małych lokali, które nadają się albo jako mieszkanie “na start” np. dla studenta, albo pod wynajem na noclegi. Korzyść z inwestycji w taką nieruchomość wynika ze stosunku ceny do potencjalnych zysków. Gustownie urządzone mikrogarsoniery blisko centrów miast łatwo wynająć np. turystom. Ceny takich nieruchomości siłą rzeczy, ze względu na niską powierzchnię, będą znacznie niższe niż “pełnowymiarowych” mieszkań, finalnie więc zysk z najmu powinien być wyższy.
Nie-mieszkania
Formalnie jednak decydując się na mikrokawalerkę z rynku pierwotnego, nie kupujemy mieszkania, a lokal użytkowy. Poprzedni rząd uznał, że masowa produkcja malutkich mieszkań ma wiele wspólnego ze zjawiskiem patodeweloperki i uregulował przepisy w tej sprawie.
Chodzi o rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znowelizowane w 2018 r. Zgodnie z nim, by nieruchomość mogła mieć status mieszkania, musi mieć powierzchnię użytkową wynoszącą przynajmniej 25 mkw. Poza tym według definicji ministerialnej mieszkanie to: "zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego".
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, nieruchomości, które nie spełniają wymogu powierzchni, ale uzyskały pozwolenie na budowę przed wejściem w życie owego rozporządzenia, są nadal klasyfikowane jako mieszkania, natomiast mikrokawalerki powstałe po wejściu w życie przepisów z 2018 roku już formalnie mieszkaniami nie są, tylko lokalami użytkowymi. Co to oznacza?
Wyższe podatki
Mikrokawalerki jako lokale użytkowe są obłożone wyższym podatkiem VAT niż w przypadku nieruchomości większych z rynku pierwotnego, ale mających status mieszkania. VAT od zakupu mikrokawalerki wyniesie 23. proc., kupno mieszkania od dewelopera jest natomiast obłożone 8-proc. VAT-em (wliczonym w cenę).
Inaczej też przedstawiają się kwestie podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste. Jeśli chodzi o podatek od nieruchomości, jest on znacznie wyższy dla lokali użytkowych niż dla mieszkań. Obecnie maksymalna stawka za mieszkanie lub dom wynosi 1,15 zł/mkw. W przypadku lokali użytkowych maksymalna możliwa stawka to nawet 33,10 zł/mkw.
Bez kredytu hipotecznego
Osoba fizyczna, która chce zainwestować w mikrokawalerkę, ale nie dysponuje gotówką, napotka wiele problemów w bankach. Kredyty hipoteczne sa co do zasady zarezerwowane dla mieszkań.
Co prawda można wziąć pod zastaw nieruchomości również kredyt na lokal użytkowy, ale dotyczy to podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, a oferta takich kredytów jest ograniczona.
Osoba, która będzie starała się o zakup lokalu na firmę, musi mieć ją zarejestrowaną przez przynajmniej rok (a niektóre banki wymagają nawet dwóch lat), nie zalegać ze składkami ZUS i podatkami. Musi mieć też oczywiście zdolność kredytową. W praktyce sama chęć kupna mikrokawalerki, a więc nieruchomości, która de facto pełni inną rolę niż użytkowa, może być dla bankowców bardzo kontrowersyjna. Jeśli nie dostaniemy kredytu hipotecznego, możemy się ratować zaciągnięciem znacznie droższego kredytu gotówkowego.
Koniec mikrokawalerek?
Scenariusz, który kreślimy powyżej, wkrótce może być w ogóle nieaktualny. Obecny rząd dodatkowo zaostrzył przepisy, słusznie dostrzegając, że sprzedaż malutkich mieszkań jako lokali użytkowych jest obejściem prawa.
1 sierpnia weszła w życie kolejna nowelizacja rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, która ma wyeliminować patologiczną zabudowę na rynku pierwotnym. Obok szeregu ustaleń dotyczących m.in. obowiązkowych placów zabaw i ich wielkości na osiedlach z liczbą przynajmniej 20 mieszkań, odległości budynków wielorodzinnych od granicy działki (z 4 do 5 metrów) i liczbą miejsc parkingowych, ważną część rozporządzenia stanowią regulacje dotyczące lokali użytkowych mające wyeliminować mikromieszkania.
Zgodnie z nowymi regulacjami minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowym budynku musi wynosić 25 mkw., czyli tyle samo co mieszkania. Lokale z mniejszym metrażem będą mogły znajdować się tylko na parterze i muszą dysponować wejściem bezpośrednio z ulicy.
Czy takie rozwiązanie oznacza koniec mikrokawalerek w obecnej formie? Nie jest to do końca pewne, bo można sobie wyobrazić budownictwo parterowe z szeregiem malutkich lokali i z wejściem bezpośrednio z zewnątrz, przeznaczone pod wynajem choćby turystom na noclegi, ale czas pokaże, jak będzie to funkcjonowało w praktyce.
Niezależnie od tego w obrocie pozostaną ciągle lokale użytkowe funkcjonujące jako mikrokawalerki wybudowane przed wejściem w życie obecnej nowelizacji rozporządzenia.
Marcin Moneta
