Kolejne programy rządowe czy promocje hipotek mają pomóc kupującym w nabyciu własnego kąta. Co, jeśli tego kąta chcemy się pozbyć, ale kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości nadal na niej "wisi"? Jak wygląda sprzedaż nieruchomości z hipoteką? Co w przypadku, gdy kupujący też chcą wziąć kredyt hipoteczny na ten lokal?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane w celu zabezpieczenia wierzytelności. Polega ona na możliwości dochodzenia przez wierzyciela zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości – zaczyna od wyjaśnienia podstaw adwokat Adrian Sadaj.
Nabywca, decydując się na zakup nieruchomości, która jest obciążona hipoteką, co do zasady obarczony jest ryzykiem, iż to na nim będzie spoczywać odpowiedzialność wobec wierzyciela, czyli staje się dłużnikiem rzeczowym. Hipoteka wpisywana jest do działu IV księgi wieczystej danej nieruchomości. Informacje zawarte w danym dziale obejmują rodzaje obciążenia, ich wysokość oraz podmiot, na rzecz którego hipoteka jest ustanawiana.
Przykład: W celu zabezpieczenia określonej wierzytelności X ustanowił hipotekę na swojej nieruchomości. Hipotekę wpisano do księgi wieczystej. Następnie X przeniósł własność nieruchomości na rzecz Y. Nabywszy nieruchomość, Y ponosi odpowiedzialność z tytułu hipoteki. Staje się dłużnikiem rzeczowym. Wierzyciel hipoteczny może żądać od niego zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, aby spłacić zabezpieczoną wierzytelność.
Przechodząc do kwestii praktycznej sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, występują dwa rozwiązania nabycia takiej nieruchomości.
1. Spłata hipoteki przed sprzedażą nieruchomości
Właściciel nieruchomości spłaca hipotekę z własnych środków, zaś wierzyciel (w wielu przypadkach jest to bank) wystawia zaświadczenie potwierdzające spłatę zadłużenia i zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki na nieruchomości – kwit mazalny.
Dokument taki zawiera dane właściciela nieruchomości, adres i numer księgi wieczystej, informację o wygaśnięciu hipoteki, kwotę wierzytelności, rodzaj hipoteki, oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, pieczęć i podpis osoby uprawnionej do reprezentowania instytucji, która go wystawiła.
Na tej podstawie sprzedający składa wniosek o wykreślenie hipoteki z działu IV księgi wieczystej ustanowionej dla nieruchomości objętej umową sprzedaży, który należy opłacić w wysokości 100 zł. Sprzedający potwierdzenie złożenia takiego wniosku przedkłada notariuszowi jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Należy wskazać, iż hipoteka może zostać wykreślona na podstawie zapisów zawartych w akcie notarialnym, a także na podstawie w/w zgodzie banku i potwierdzeniu spłaty zadłużenia.
Co do zasady wniosek o wykreślenie hipoteki składa właściciel nieruchomości. Nie ma przeciwwskazań, aby wniosek taki został złożony również przez notariusza, jeżeli takowy zapis znajdzie się akcie notarialnym.
2. Zakup nieruchomości z hipoteką na kredyt
W przypadku kredytu obciążonego hipoteką istnieje również możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości własnym kredyt hipotecznym. Najszybszym rozwiązaniem byłoby zaciągnięcie kredytu hipotecznego w tym samym banku, gdzie nieruchomość została zadłużona. W innym przypadku bank udzielający kredytu przelewa określoną kwotę na rachunek banku, zaś pozostałą kwotę na rachunek sprzedającego. W akcie notarialnym powinny znaleźć się zapisy dot. opisania zasad przeprowadzonej transakcji podmiotów w nim występujących. Ostatnim etapem, efektem przeprowadzonej procedury powinno być złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, a także wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Samo postępowanie wieczystoksięgowe dotyczące wykreślenia hipoteki, jak i wpis hipoteki do IV działu księgi wieczystej, może trwać bardzo długo ze względu na obłożenie różnego rodzaju wydziałów sądu.
Na samym końcu należy wskazać, iż jeśli dochodzi do sytuacji, gdy sporządzono już akt notarialny, a sprzedający nie jest już właścicielem nieruchomości, formalności związane z wykreśleniem hipoteki z księgi wieczysta dopełnia nowy nabywca. Zatem wniosek o wykreślenie hipoteki składa aktualny właściciel nieruchomości.
Adwokat Adrian Sadaj
Lista aktów prawnych:
- definicję, przedmiot i zakres hipoteki znajdziemy w Ustawie z dnia 06.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2023.0.1984 t.j.).
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: [email protected].
opr. aw
