Najem wciąż drenuje portfele, choć pensje rosną szybciej od czynszów

Przeciętnie od blisko 30 proc. do ponad 40 proc. – taką część pensji muszą odkładać na czynsze single, wynajmujący kawalerki i zarabiający równowartość średniego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw – wynika z obliczeń Bankier.pl. Choć z uwagi na stabilizację stawek jest lepiej niż przed rokiem, to czynsze drenują portfele mocniej niż przed trzema laty.

W naszej analizie posłużyliśmy się uproszczonym współczynnikiem wskazującym, jaką część pensji trzeba odłożyć, by opłacić miesięczny czynsz za wynajmowane mieszkanie. Wykorzystaliśmy dane Głównego Urzędu Statystycznego o średnim wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw w poszczególnych miastach wojewódzkich i województwach we wrześniu 2024 r. oraz dane Otodom Analytics dotyczące przeciętnych cen ofertowych na rynku najmu w październiku 2024 r.

Zgodnie z obliczeniami Bankier.pl, choć to w Warszawie przeciętnie zarabia się najwięcej, to czynsze najmocniej drenują portfele wynajmujących mieszkania w stolicy. Biorąc pod uwagę powyższe założenia, singiel pracujący w oparciu o umowę o pracę i zarabiający równowartość wrześniowego przeciętnego wynagrodzenia (netto) w sektorze przedsiębiorstw oraz wynajmujący kawalerkę (do 40 mkw.) za średnią stawkę zanotowaną w październiku, na sam czynsz płacony właścicielowi mieszkania będzie musiał odłożyć 42,8 proc. pensji.

Dla porównania, we Wrocławiu i Gdańsku współczynnik ten wyniósłby odpowiednio 37,5 proc. i 36,7 proc. a spośród analizowanych miast najniższy byłby w Katowicach (29,1 proc.). Nieco mniej niż jedną trzecią zarobków na czynsz trzeba by odłożyć także w Łodzi i Poznaniu.

Jaką z kolei część pensji na czynsz wyda para zarabiająca równowartość średniego wynagrodzenia i wynajmująca najczęściej wybierany metraż, a więc mieszkanie o powierzchni od 40 do 59 mkw.? Zgodnie z naszymi obliczeniami, od niespełna 20 proc. w Katowicach i Łodzi do blisko 30 proc. w Warszawie.

Bolesny próg wejścia

Co jednak, jeśli dopiero chcemy wejść na rynek najmu? By sprostać wydatkom związanym z wynajęciem mieszkania, może nie wystarczyć nawet przeciętne wynagrodzenie. Do czynszu trzeba bowiem w znakomitej większości przypadków doliczyć kaucję, zwykle równą miesięcznemu czynszowi lub jego połowie.

Dla przykładu, w skrajnym przypadku, wynajęcie kawalerki przez singla w Warszawie, po przeciętnej stawce ofertowej dla tego metrażu, wiązałoby się z wydaniem blisko 6 tys. zł (w tym zwrotnej kaucji), czyli 85,5 proc. średniej miesięcznej pensji netto w sektorze przedsiębiorstw.

Jeśli jedna osoba chciałaby z kolei wynająć większe mieszkanie, o powierzchni od 40 do 59 mkw., wówczas musiałaby w najem „zainwestować” jednorazowo ok. 7,8 tys. zł, czyli o blisko 1,2 tys. zł więcej niż we wrześniu wynosiło przeciętne wynagrodzenie w stolicy.

Mieszkaj tu, zarabiaj tam

W erze pracy zdalnej i hybrydowej nietrudno wyobrazić sobie jednak sytuację, w której miejsce zamieszkania i pracy nie są tożsame. I tak, wynajmujący kawalerkę w Łodzi a pracujący w Warszawie zamiast blisko 43 proc. pensji, na czynsz przeznaczałby ok. 25 proc. miesięcznych zarobków. Jeśli zdecydowałby się na większy (40-59 mkw.) lokal w Łodzi a pensję wciąż pobierałby w warszawskiej firmie, na konto wynajmującego przelewałby jedną trzecią pensji.

W podobnej sytuacji, choć o mniejszym natężeniu mogą znaleźć się wynajmujący mieszkania w Gdyni a pracujący w pobliskim Gdańsku. W przypadku singli mieszkających w kawalerkach, analizowany współczynnik zamiast blisko 37 proc. wyniesie ok. 30 proc.

Nominalnie więcej, realnie mniej

Nadzieją dla wynajmujących pozostaje fakt, że w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy przeciętne pensje w sektorze przedsiębiorstw w największych polskich miastach, z jednym wyjątkiem, rosły szybciej (od 2 do ponad 11 proc.) od kwot dyktowanych na rynku najmu.

Z uwagi na względnie stabilne stawki w ostatnim roku, a nawet spadki średnich cen ofertowych, w porównaniu z październikiem 2023 r. drenaż portfeli przez czynsze osłabł. O ile w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu przeciętne stawki ofertowe czynszów pochłaniają obecnie wynagrodzenia w tempie od 3,5 do 4 pp. niższym niż przed rokiem, tak w Katowicach współczynnik ten nieznacznie wzrósł w ciągu roku.

W porównaniu z październikiem 2021 r., gdy polski rynek najmu, a zwłaszcza panujące na nim stawki nie były jeszcze rozgrzane wybuchem wojny na Ukrainie, wynajmujący muszą jednak znacznie głębiej sięgać do portfeli. I choć z uwagi na fakt, że wynagrodzenia (nominalnie) wzrosły w tym czasie w poszczególnych miastach wyraźniej od czynszów, to ze względu na inflację (skumulowana inflacja CPI przez ostatnie trzy lata wyniosła ponad 27 proc.), realnie w portfelach, po zapłacie wynajmującemu, zostaje mniej.

Źródło