Stopa zwrotu w przypadku mieszkań kupowanych na wynajem w największych polskich miastach po roku spadków zaczęła rosnąć – wynika z danych Otodom Analytics. Jest to jednak odbicie z głębokiego dołka związanego z szybującymi cenami mieszkań i spadającymi pod koniec 2023 r. i w pierwszej połowie 2024 r. stawkami na rynku najmu.
Tym razem, w przededniu roku akademickiego 2023/2024, skupiliśmy się na najczęściej poszukiwanych mieszkaniach, także przez studentów, czyli lokalach o powierzchni od 40 do 59 mkw.
W sierpniu 2024 r., zgodnie z danymi Otodom Analytics, które nie uwzględniają jednak kosztów remontu, utrzymania mieszkania oraz podatków, najwyższą roczną stopę zwrotu zanotowano w Łodzi. Wyniosła ona 5,73 proc. w skali roku. Była ona, co prawda, o 0,15 pp. wyższa od zanotowanego w kwietniu dołka, jednak w ujęciu rocznym zanotowano spadek o 0,69 pp.
W porównaniu ze szczytem zanotowanym na przełomie 2022 i 2023 r. (7,11 proc.) roczna stopa zwrotu w Łodzi spadła o 1,53 pp. Ma to związek z (choć wciąż najniższymi), to wyraźnie goniącymi pozostałe największe miasta, kwotami oczekiwanymi i płaconymi za mieszkania. Z drugiej strony Łódź jest jednym z bardzo wąskiego grona miast, w których ostatnio notowano spadki średnich cen ofertowych najmu.
Choć rynek w ostatnich czterech miesiącach zaczął ponownie zwracać się w kierunku wzrostów, to średnia kwota oczekiwana za wynajęcie mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw. w Łodzi w sierpniu 2024 r. była niemal identyczna jak w analogicznym miesiącu 2023 r.
Na drugim biegunie znajduje się roczna stopa zwrotu zanotowana w Krakowie. W sierpniu wyniosła ona 4,66 proc. w ujęciu rocznym – o 0,74 pp. mniej niż rok wcześniej, jednak o 0,18 pp. więcej niż w najgorszym pod tym względem od trzech lat miesiącu, czyli maju 2024 r.
Stolica woj. małopolskiego jest też miastem z największymi wahaniami rocznej stopy zwrotu. Od grudnia 2022 r., gdy zanotowano najwyższy w ciągu ostatnich pięciu lat odczyt tego współczynnika, spadek wyniósł blisko 2 pp.
Szybujące stawki najmu nie wystarczyły
Stało się tak za sprawą wyraźnie rosnących cen mieszkań, które przewyższyły wyjątkowo okazały w skali kraju wzrost stawek czynszów. Te w ciągu ostatnich trzech lat, a więc w porównaniu z czasem sprzed inwazji Rosji na Ukrainę i napływu do Polski ukraińskich uchodźców, wzrosły od 62 proc. w przypadku mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw. po 67 proc. w przypadku analizowanych lokali o powierzchni od 40 do 59 mkw.
Średnie ceny ofertowe najmu mieszkań (40-59 mkw.)
Infogram
W pozostałych spośród sześciu największych polskich miast – Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu – średnia roczna stopa zwrotu w sierpniu 2024 r. znalazła się na zbliżonym poziomie – od 5,33 proc. (Poznań) do 5,53 proc. (Gdańsk). W każdym z nich była także wyższa od majowo – czerwcowego dołka – od 0,27 pp. w Warszawie i Wrocławiu do 0,37 pp. w Gdańsku.
Jak pokazują dane historyczne, w Gdańsku kolejne miesiące mogą jednak przynieść mniejszą dynamikę wzrostu. To właśnie w letnich, wakacyjnych miesiącach notowano tam najszybciej rosnącą stopę zwrotu z najmu. Przeciwieństwem Gdańska jest z kolei Poznań, gdzie w ciągu ostatnich lat stopa zwrotu zachowywała się najstabilniej spośród sześciu największych polskich rynków nieruchomości. Pomiędzy najwyższym jej poziomem w styczniu 2023 r. a majowym dołkiem, różnica wynosi jedynie ok. 1 pp.
Rośnie próg wejścia
Choć ostatnie miesiące przyniosły odbicie stopy zwrotu, to z każdym kolejnym miesiącem, z uwagi na rosnące ceny mieszkań, wzrasta także próg wejścia dla osób chcących kupić mieszkanie z myślą o jego wynajmie.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (35-60 mkw.)
Infogram
Biorąc pod uwagę średnie ceny transakcyjne zanotowane w II kw. 2024 r., kupno 50-metrowego mieszkania w największych polskich miastach wiązało się z wydaniem przeciętnie od 441 tys. zł w Łodzi do już blisko 700 tys. zł w Warszawie.
