Eksperci z JLL wskazali, że rynek nadal stoi przed wyzwaniami związanymi z obsługą znacznej podaży budynków biurowych wybudowanych w ciągu ostatnich trzech lat. Przewidują, że do 2025 r. dostępnych będzie około 70 000 metrów kwadratowych powierzchni, co jest ponad sześciokrotnie mniej niż średnia z lat 2016–2020.
Analiza JLL wskazuje, że rok 2024 odzwierciedlał rekordową aktywność najemców z 2023 r. na rynkach regionalnych. Całkowita powierzchnia podpisanych umów najmu osiągnęła 714 000 m kw., co oznacza spadek o 27 000 m kw. w porównaniu z rokiem poprzednim. Renegocjacje stanowiły około 51%, podczas gdy nowe umowy najmu stanowiły 41%. Udziały rynkowe renegocjacji w latach 2022-2023 wyniosły odpowiednio 30% i 41%.
Autorzy raportu zauważyli, że w całym 2024 r. najwięcej umów podpisano w Krakowie (37,5% całkowitego popytu), a następnie we Wrocławiu (21%) i Trójmieście (16%).
Wyniki JLL ujawniły również, że najbardziej aktywnymi uczestnikami rynku najmu były firmy IT, które zabezpieczyły umowy najmu na łączną powierzchnię około 192 500 mkw. powierzchni biurowej, co stanowiło 27% udziału w wolumenie transakcji. Tuż za nimi uplasowali się najemcy z sektora usług profesjonalnych (17%) i produkcji (14%). W 2024 r. w miastach regionalnych sfinalizowano wiele umów na powierzchnie biurowe przekraczające 10 000 mkw., co stanowiło łącznie 11% rocznego popytu. „Większość tych transakcji (88%) to renegocjacje” – zauważyli analitycy. Podkreślili, że firmy z sektora bankowości i usług finansowych odpowiadały za 45% powierzchni wynajętej w największych umowach. JLL podało, że udział renegocjacji umów o powierzchni od 2000 mkw. do 5000 mkw. wyniósł 60%.
Do końca grudnia 2024 r. miasta regionalne oferowały 6,78 mln metrów kwadratowych powierzchni biurowej, przewyższając Warszawę o 488 tys. metrów kwadratowych. Ukończono ok. 121 tys. metrów kwadratowych nowych biur, co stanowi ok. 160 tys. metrów kwadratowych mniej niż w roku poprzednim i jest najniższą wartością w ostatniej dekadzie. „Liczba ta jest o 58% niższa w porównaniu z rokiem 2023 i o 77% niższa od szczytu w 2019 r., co wskazuje na znaczny spadek aktywności deweloperów” – ocenili eksperci. Wyrazili oni, że rynek nadal ma trudności z wchłonięciem znacznej podaży nowo ukończonych budynków biurowych z ostatnich trzech lat.
„Łączna powierzchnia projektów w trakcie realizacji przekroczyła 164 500 mkw., co stanowi spadek o 42% w porównaniu do końca 2023 r. W sumie 40 000 mkw. nowej budowy rozpoczętej w 2024 r. w pięciu budynkach we Wrocławiu, Krakowie i Lublinie” – zauważono.
Raport prognozuje, że w 2025 r. nie pojawi się więcej niż 70 000 m kw. nowej podaży, co jest ponad sześciokrotnie mniej niż średnia w latach 2016–2020. „Szacunki sugerują, że w latach 2025–2027 roczna podaż wyniesie średnio około 83 000 m kw., co może doprowadzić do niedoboru powierzchni biurowej w najnowszych budynkach dla najemców poszukujących „ucieczki do jakości”” — ostrzegają eksperci. Wspomnieli również, że nowa zabudowa koncentruje się przede wszystkim w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku, gdzie pod koniec czwartego kwartału 2024 r. w budowie było odpowiednio 47 000 m kw., 32 000 m kw. i 31 500 m kw.
Badanie wykazało również, że zmniejszona zdolność absorpcji powierzchni przyczyniła się do wzrostu wskaźników pustostanów (szczególnie w Katowicach i Łodzi), co z kolei ma wpływ na działalność budowlaną deweloperów w polskich miastach.
Eksperci podali, że w grudniu 2024 r. wskaźnik pustostanów wyniósł 17,8%, pozostając na „stosunkowo stabilnym” poziomie. Wśród miast regionalnych najwyższy wskaźnik odnotowały Katowice – 23%. Podwyższone wskaźniki odnotowano również w Łodzi i Wrocławiu, które do końca grudnia 2024 r. wyniosły odpowiednio 22,7% i 19,3%. „Absorbcja tych wakatów może potrwać kolejne 2–5 lat, w zależności od lokalizacji i zakładając stopniowy powrót do biur”
Źródło
