Pozorna stabilizacja – tak można podsumować 2024 r. na rynku kredytów hipotecznych. Po raz pierwszy od 3 lat niezmienne pozostawały stopy procentowe, a w cennikach dominowały lekkie korekty. Miniony rok przyniósł jednak kilka istotnych wydarzeń dla kredytobiorców.
Kredyty hipoteczne to zwykle dość spokojny zakątek bankowego rynku. Nowe technologie docierają tu jakby wolniej, marketingowcy nie popisują się nowymi opakowaniami starych produktów co kwartał, a zmiany najważniejszych parametrów polityki kredytowania zdarzają się stosunkowo rzadko.
W ostatnich latach byliśmy jednak świadkami zupełnie innej dynamiki. Najpierw pandemicznego „zamknięcia” kurka z kredytami, potem gwałtownego wzrostu oprocentowania (który przemodelował preferencje klientów wybierających teraz głównie stałoprocentowe hipoteki), a wreszcie „dopalacza” w postaci programu dopłat BK2. Na tym tle 2024 r. można byłoby nazwać powrotem do normalności. Zobaczyliśmy, co dzieje się, gdy na scenie zostają tylko komercyjne produkty, a główne stopy procentowe tkwią w miejscu.
Najważniejsze wydarzenia 2024 r.
Z poziomu medialnych nagłówków mogłoby się wydawać, że wydarzeniem numer jeden na rynku były zwroty akcji wokół „Kredytu na start”. Dość szybko stało się jednak jasne, że zapowiadany program nie ujrzy światła dziennego, a ciągłe przesuwanie terminów prezentacji „ostatecznej wersji” można uznać za jedyny pewnik. Na ofertę banków „Kredyt zero” miał zerowy wpływ, a i potencjalni kredytobiorcy raczej przestali już liczyć na preferencyjne finansowanie.
Znacznie ważniejszym pod względem realnych konsekwencji wątkiem było zakończenie prac nad wyborem wskaźnika referencyjnego. Ostateczne pożegnanie z WIRON-em oznaczało, zmiany w ofertach kilku banków. Tymczasowo efekt reformy może wydawać się paradoksalny – wszystkie hipoteki na rynku u progu 2025 r. bazują na… WIBOR.
Miniony rok zasługuje na wyróżnienie także z technicznego punktu widzenia. Pchnął on do przodu cyfryzację procesu kredytowania. Projekty zaprezentowane, chociażby przez PKO Bank Polski czy Credit Agricole pokazują, że po wielu latach hasło w pełni cyfrowej hipoteki jest już bliższe niż dalsze realizacji.
Dla kredytobiorców najważniejsze były jednak trendy w otoczeniu rynku hipotek. Rollercoaster na rynku nieruchomości streścił w ostatnim podsumowaniu Marcin Kaźmierczak. Natomiast na cenę i dostępność kredytu wpływały przede wszystkim spekulacje dotyczące zmian w polityce pieniężnej. To zmienność oczekiwań w tej dziedzinie odpowiadała za „przypływy i odpływy” w bankowych cennikach.
Rok (lekko) taniejącego kredytu
Podsumowując miniony rok, sięgamy do danych z comiesięcznych rankingów Bankier.pl. Przez ostatnich 12 miesięcy banki przygotowywały symulacje dla tego samego profilu kredytobiorców. To para z dzieckiem, mieszkająca w Warszawie, zaciągająca kredyt na 25 lat z 20-procentowym wkładem własnym i podsuwanym przez bank pakietem sprzedaży krzyżowej. Bardzo zbliżony typ klienta śledziliśmy wcześniej, co pozwala spojrzeć z dalszej perspektywy na ostatnie cenowe trendy.
Oprocentowanie hipotek lekko spadło w trakcie 2024 r., ale zmiany były raczej symboliczne. Wahania stawek w cennikach stałoprocentowych produktów w pierwszej połowie roku miały raczej niezsynchronizowany charakter. Później dostrzec można było (odzwierciedlone wyraźniej w średniej) „zgranie” ruchów kredytodawców.
W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym przypływy i odpływy były jeszcze mniej widoczne. Marże pozostawały niemal niezmienione przez większość roku i bardziej zdecydowany ruch w dół przyniosła dopiero końcówka 2024 r. Wciąż jednak od poziomów z 2022 r. dzieli nas spora przestrzeń, a marża poniżej 2 pp. dostępna jest w zaledwie kilku bankach.
Takie same wnioski przynosi spojrzenie na marże przewidziane w kredytach z okresowo stałym oprocentowaniem. W 2024 r. przestały one znacząco odbiegać od parametrów w zmiennoprocentowych hipotekach i lekko spadły, co jest zdecydowanie dobrą informacją dla zainteresowanych finansowaniem.
Zdolność krok po kroku w górę
Korzystnym dla kredytobiorców trendem są również zmiany, które obserwowaliśmy w bankach pod względem oceny zdolności kredytowej. Średnia z szacunków kredytodawców stopniowo pięła się w górę w trakcie 2024 r. W efekcie profilowa rodzina mogła liczyć w grudniu na finansowanie o ponad 60 tys. zł wyższe niż na początku roku (w przypadku kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem).
Dla każdego z banków, w każdym z miesięcy, oszacowaliśmy wskaźnik DSTI wynikający z prezentowanych symulacji. Wskaźnik ten to relacja pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej dla klientów kwoty do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego (15 tys. zł).
Średnia ze wskaźników DSTI wahała się w dość wąskim paśmie, co wskazywało na brak zdecydowanych zmian w polityce kredytowej banków. Na tym tle wyróżnił się wyłącznie jeden z kredytodawców. Bank Pekao, gdzie na początku roku szacunki należały do najbardziej konserwatywnych (ok. 36 proc. DSTI), w późniejszym okresie zmienił podejście i zbliżył się do pozostałych instytucji.
Losy rynku w rękach RPP
Dla losów rynku kredytów hipotecznych w 2025 r. kluczowe okazać się mogą perspektywy obniżek stóp procentowych. Jeśli pozostawimy na marginesie rozważania o ewentualnym programie dopłat do kredytów (niepewnym i, jak się wydaje, obudowanym szeregiem ograniczeń), to spadek oprocentowania hipotek połączony z osunięciem się cen nieruchomości mógłby doprowadzić do skierowania na rynek grupy potencjalnych kredytobiorców stojących na razie z boku.
O tym, czy scenariusz ten się zrealizuje i w jakiej skali nie da się na razie wyrokować. Komunikaty płynące z RPP są na tyle niejednoznaczne, że nawet bankowi ekonomiści co chwilę zmieniają przewidywania dotyczące ewentualnych cięć stóp. Jest bardzo prawdopodobne, że przynajmniej pierwsze miesiące 2025 r. upłyną pod znakiem „cenowej sinusoidy” w hipotekach przypominającej ruchy sprzed roku.
