Mieszkanie: kupno czy najem? Sprawdziliśmy koszty

Ceny mieszkań, które wydają się stabilizować, choć utrzymują się na wysokim poziomie, oraz malejące koszty kredytów hipotecznych sprawiły, że nabycie lokalu mieszkalnego może zwrócić się szybciej niż rok temu w porównaniu z wynajmem. Na Bankier.pl przeanalizowaliśmy, jak zakup własnego „M” – przynajmniej w kontekście sumarycznych wydatków – prezentuje się w zestawieniu z dzierżawą mieszkania.

W II kwartale 2025 r. sytuacja pod tym względem wyglądała również korzystniej niż cztery lata temu, kiedy to zarówno rynek sprzedaży nieruchomości, jak i rynek wynajmu nie doświadczyły jeszcze największych perturbacji – „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz rozpoczęcia wojny na Ukrainie.

W przypadku tak fundamentalnej decyzji życiowej, jaką jest nabycie mieszkania, zwłaszcza pierwszego, istnieje wiele zalet i wad, które należy wziąć pod uwagę. W naszych kalkulacjach uwzględniliśmy jednak wyłącznie koszty, które trzeba ponieść, podejmując decyzję o zakupie mieszkania, oraz kwotę, którą w tym samym czasie należy przekazać na konto właściciela dzierżawionego przez nas lokalu.

Nie wzięliśmy pod uwagę wydatków ponoszonych na wstępie, takich jak opłata notarialna, opłaty sądowe, a w przypadku mieszkań z rynku wtórnego również podatek od czynności cywilnoprawnych czy ewentualna prowizja dla pośrednika.

Pominęliśmy więc trudne do oszacowania i niewymierne kwestie, takie jak swoboda i możliwość zmiany miejsca zamieszkania, mniejsza odpowiedzialność za lokal w przypadku najemców oraz perspektywa nabycia prawa własności w przypadku zakupu mieszkania – zarówno za gotówkę, jak i przy wsparciu kredytowym.

Koszty nabycia mieszkania kontra koszty najmu – metodologia obliczeń

W obu przypadkach analizie poddaliśmy lokal o powierzchni 50 metrów kwadratowych. Koszt kredytu, obejmujący zarówno wysokość odsetek, jak i całkowitą kwotę do spłaty bankowi, obliczyliśmy na podstawie: 20-procentowego wkładu własnego, rat równych oraz oprocentowania okresowo stałego, stanowiącego średnią ofert banków w kwietniu 2022, 2023, 2024 i 2025 roku, zgodnie z danymi Bankier.pl.

Założyliśmy także, że oprocentowanie pozostaje niezmienne przez cały czas trwania umowy kredytowej. Do ogólnego kosztu zakupu mieszkania na kredyt dodaliśmy oczywiście środki przeznaczone na wkład własny. Istotne jest, że w analizie nie uwzględniliśmy sytuacji, w której kredytobiorca dokonuje refinansowania.

Do wyliczenia kosztów zakupu lokalu posłużyliśmy się danymi Bankier.pl, udostępnionymi przez Cenatorium, dotyczącymi średnich cen transakcyjnych w drugich kwartałach lat 2022 – 2025. Wydatki związane z najmem oszacowaliśmy, bazując na danych Otodom Analytics, regularnie prezentowanych na Bankier.pl, które odzwierciedlają średnie ceny ofertowe w II kwartale 2022, 2023, 2024 i 2025 roku.

Z uwagi na trudności w przewidywaniu zmian cen najmu w przyszłości, przyjęliśmy założenie, że wysokość czynszu pozostanie stała od momentu zawarcia umowy. Podobnie jak w przypadku oprocentowania kredytu.

W przypadku nabycia lokalu należy również pamiętać o dodatkowych opłatach ponoszonych na początku transakcji. Obejmują one taksę notarialną, opłaty sądowe, a w przypadku niektórych mieszkań z rynku wtórnego także podatek od czynności cywilnoprawnych oraz prowizję dla agenta nieruchomości.

Uspokojenie cen po zawirowaniach

Ostatnie dwa lata na rynku najmu oraz ostatni rok na rynku sprzedaży mieszkań charakteryzują się stabilizacją – stopniowym wzrostem cen na przemian ze spadkami.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach (35-60 mkw.)
Infogram

Z danych za II kwartał 2025 r. wynika, że średnie ceny metra kwadratowego mieszkań o powierzchni 50 mkw. wahały się od 8905 zł w Łodzi do 14 158 zł w Warszawie. W skali roku wzrost cen w żadnym z analizowanych miast nie przekroczył 3 proc., a w Gdańsku odnotowano nawet spadek średniej ceny transakcyjnej w ujęciu rocznym – o 0,9 proc.

W badanym okresie stabilnie kształtowały się również wyceny mieszkań oferowanych na wynajem. W przypadku wspomnianych lokali o powierzchni 50 mkw. zaobserwowano wzrost średnich kwot w ogłoszeniach od 1,9 proc. w Gdańsku do 3,7 proc. w Poznaniu.

Średnie ceny ofertowe najmu mieszkań (40-59 mkw.)
Infogram

Jednakże, w perspektywie trzech lat, uwzględniającej wpływ „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz wybuch wojny na Ukrainie na stawki, obserwujemy wzrost średnich kwot oczekiwanych przez wynajmujących od około 30 proc. w Łodzi i Wrocławiu do ponad 46 proc. w Krakowie, a także wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań o 23 – 38 proc.

Nabycie a wynajem – kiedy osiągamy punkt równowagi?

Z informacji zgromadzonych przez Bankier.pl wynika, że w ciągu roku zmniejszyła się liczba miesięcznych opłat za wynajem, które równają się kwocie, jaką należy zapłacić za mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych.

Wydatki poniesione na zakup 50-metrowego mieszkania w sześciu największych polskich miastach najszybciej, bo po niecałych 15 latach, „zwrócą się” w Gdańsku. Sumaryczny koszt jest bowiem równy środkom wymaganym do uiszczenia 180 miesięcznych opłat za wynajem. Podobny wskaźnik (182) odnotowano w Warszawie.

Podobnie jak w kwartale poprzednim i w latach wcześniejszych, najdłuższy okres potrzebny do osiągnięcia „wyjścia na zero” występuje w Krakowie – w II kwartale 2025 r. wyniósł on 204 miesiące, czyli dokładnie 17 lat.

Cztery lata temu, czyli w II kwartale 2021 r., jeszcze przed gwałtownym wzrostem cen najmu spowodowanym wybuchem wojny na Ukrainie i napływem uchodźców do Polski, a także na długo przed wprowadzeniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który znacząco podniósł ceny mieszkań, wartość wspomnianego wskaźnika wahała się od 189 miesięcy we Wrocławiu, przez 193 miesiące w Warszawie, do 234 miesięcy w Krakowie. Jedynie w stolicy Dolnego Śląska był on niższy.

Wysokość raty kredytu a wysokość czynszu

Jak natomiast przedstawia się porównanie zakupu mieszkania na kredyt z wynajmem? Zacznijmy od zestawienia miesięcznych rat z przeciętnym miesięcznym czynszem.

Przede wszystkim, wysokość rat (przy wspomnianym założeniu rat równych) obniżyła się kwartalnie w analizowanych miastach o nieco ponad 4 proc. Realnie w portfelach kredytobiorców pozostaje odrobinę ponad 100 zł (Łódź) do 180 zł (Warszawa).

W odróżnieniu od sytuacji sprzed trzech miesięcy, w jednym z miast modelowa rata (przy założeniu zaciągnięcia kredytu w II kwartale 2025 r. i wynajęcia mieszkania w tym samym czasie) była niższa niż przeciętny czynsz. Taka sytuacja miała miejsce w Gdańsku. W pozostałych miastach różnice na niekorzyść rat wahały się od 0,3 proc. w Warszawie do 13 proc. w Krakowie, co przekłada się na kwoty od 13 do 408 zł miesięcznie.

W przypadku symulacji przeprowadzonej dla Gdańska, potencjalny kredytobiorca od kwietnia 2025 r. do końca sierpnia 2025 r. przekazał bankowi 16 046 zł, z czego 13 030 zł stanowiły odsetki. Gdyby w tym samym okresie wynajmował to samo mieszkanie, na konto wynajmującego przelałby 16 150 zł.

Przenosząc analogiczne porównanie o rok wstecz, do II kwartału 2024 r., na konto banku od początku kwietnia 2024 r. do końca sierpnia 2025 r. wpłynęłoby 59 394 zł. Wynajem pochłonąłby w analizowanym okresie 53 669 zł – o ponad 10 proc. mniej.

Całkowity koszt zakupu mieszkania na kredyt w porównaniu z kosztami najmu

Przejdźmy teraz do kwoty, którą trzeba by łącznie zapłacić za mieszkanie, zaciągając kredyt na 25 lat bez refinansowania. Jak wynika z obliczeń Bankier.pl, opartych na założeniach przedstawionych na wstępie, koszt nabycia własnego „M” o powierzchni 50 mkw. wahałby się od 827 tys. zł w Łodzi do 1,315 mln zł w Warszawie.

W zestawieniu z II kwartałem 2025 r. byłaby to kwota niższa od 4,1 proc. we Wrocławiu do 7,4 proc. w Gdańsku. Jednakże, w perspektywie trzech lat koszt ten wzrósł od 11 proc. w Gdańsku do ponad 24 proc. w Łodzi, głównie z powodu rosnących cen mieszkań i zmieniającego się średniego oprocentowania kredytów hipotecznych.

W analizowanym okresie, czyli w ciągu 25 lat, najem, uwzględniając średnie stawki zawarte w ogłoszeniach w II kwartale 2025 r., wiązałby się z wydatkiem od 695 tys. zł w Łodzi do 1,17 mln zł w Warszawie. Wydatki poniesione na własne lokum byłyby zatem wyższe od 11 proc., czyli nominalnie od 110 tys. zł (Łódź), do ponad 26 proc. i 251 tys. zł w przypadku Krakowa.

W każdym przypadku kluczowe jest jednak użyte wcześniej słowo „własne”. Kupując mieszkanie na kredyt, ostatecznie staniemy się jego właścicielami. Wynajmując, za każdym razem – choć podobnie jak w przypadku kredytu – środki będą przekazywane komuś innemu, a mieszkanie nie stanie się naszą własnością.

Źródło