Maj przyniósł stabilizację cen mieszkań w największych polskich miastach – wynika z najnowszego odczytu indeksu urban.one. To efekt rosnącej oferty przy jednoczesnym spadku popytu oraz stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem.
Sytuację o 180 stopni może odwrócić uruchomienie programu dopłat do kredytów mieszkaniowych „Kredyt na start”, do czego jednak jest wciąż bardzo daleko. Już za miesiąc, na początku sierpnia, w życie wejdą jednak nowe przepisy o warunkach technicznych, jakie powinny spełniać nowe budynki mieszkalne.
W maju 2024 r. odczyt indeksu urban.one, przygotowywanego dla Bankier.pl i "Pulsu Biznesu": przez Cenatorium wyniósł 113,21 pkt. Było to o 0,4 pkt. więcej niż w kwietniu oraz o 8,42 pkt. więcej niż w analogicznym miesiącu 2023 r.
Na stabilizację stawek w cennikach deweloperów i w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań z drugiej ręki wskazuje przede wszystkim odczyt indeksu obrazującego sytuację na największych polskich rynkach mieszkaniowych (Kraków, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Łódź, Poznań). W maju 2024 r. wyniósł on 126,86 pkt., co oznaczało wzrost w ujęciu miesięcznym o 0,07 pkt. To najniższy miesięczny wzrost od roku. W ujęciu rocznym odczyt indeksu wzrósł o 5,47 pkt.
W kwietniu 2024 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium dla całej Polski wyniósł 112,81 pkt. i był o 0,21 pkt. wyższy niż miesiąc wcześniej oraz o 5,22 pkt. wyższy niż przed rokiem.
Sprzedaż wciąż spada
Dane płynące z firm deweloperskich działających na największych polskich rynkach pokazują, że spada sprzedaż. W maju – zgodnie z danymi Otodom Analytics, deweloperzy budujący w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu, w maju 2024 r. sprzedali 3,2 tys. mieszkań – o ok. 18 proc. mniej niż przed rokiem i jednocześnie najmniej od stycznia 2023 r.
Wraz ze spadającą sprzedażą deweloperzy w ostatnich miesiącach zaczęli zmniejszać także liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Blisko 4,3 tys. lokali wprowadzonych do sprzedaży w oznaczało, że maj był piątym miesiącem z rzędu, w którym to liczba nowych ogłoszeń sprzedaży była wyższa od liczby sprzedanych mieszkań. Tym samym w ofercie na największych polskich rynkach znajdowało się ok. 47,5 tys. mieszkań – o ok. 7,5 tys. (-19 proc.) mniej niż w analogicznym okresie 2023 r.
Popyt spada w szczególności ze strony klientów chcących posiłkować się kredytem mieszkaniowym. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w maju 2024 r. banki udzieliły ok. 15 tys. takich kredytów – o 8,5 proc. mniej (-1,6 tys.) niż w kwietniu.
Choć był to wynik o 36 proc. wyższy od ubiegłorocznego, to względem szczytu sprzedaży hipotek w styczniu 2024 r. zanotowano 40-procentowy spadek. Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych znalazła się na poziomie notowanym przed dwoma laty, w maju 2022 r.
Korekta cen pod koniec wakacji?
– Spadające zainteresowanie klientów nabyciem nowych lokali może przynieść korektę cen już pod koniec wakacji. Wielu deweloperów już przewidziało taki scenariusz i hamuje z rozpoczynaniem nowych inwestycji, wyprzedając aktualnie realizowane – prognozuje Michał Kubicki, ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG.
Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w maju 2024 r. deweloperzy zaczęli budować 11,9 tys. mieszkań. I choć był to wynik o 37 proc. wyższy niż przed rokiem, to na tak istotny wzrost wpłynął efekt niskiej bazy. Nowych budów w maju było mniej zarówno niż w ostatnich zimowych miesiącach.
Jak dodaje Michał Kubicki, wstrzymywanie nowych inwestycji przez deweloperów przekłada się na spadek zamówień dla generalnych wykonawców.
– To z kolei może negatywnie odbić się na kondycji mniejszych spółek budowlanych. Efekty, w postaci wniosków restrukturyzacyjnych i upadłościowych, zobaczymy pewnie jeszcze w bieżącym roku, a w dużej skali w przyszłym – ocenia Kubicki.
Rabaty i odroczona płatność zachętą dla kupujących
Spadek sprzedaży, rosnąca oferta a co za tym idzie konkurencja pomiędzy sprzedającymi mieszkania, przyniosły dawno niewidziane zabiegi stosowane przez deweloperów. Poza promocjami i rabatami, które pojawiły się na rynku już jakiś czas temu, deweloperzy zaczęli stosować systemy odroczonej płatności, aby zachęcić do zakupów potencjalnych nabywców.
Ze spowolnieniem wzrostu indeksu urban.one mieliśmy w maju do czynienia także w przypadku Warszawy. Wyniósł on 125,09 pkt i był o 0,19 pkt. wyższy niż miesiąc wcześniej oraz o 6,64 pkt. wyższy w relacji rocznej.
Spośród największych polskich miast, wyraźny wzrost średnich cen ofertowych (powyżej 1 proc. m/m) zanotowany przez Cenatorium miał miejsce jedynie we wspomnianej Warszawie oraz Gdańsku. Jak jednak wynika z analizy Cenatorium, wpływ na to miało wprowadzenie do oferty droższych mieszkań w lepszych lokalizacjach. We Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi stawki rosły nieznacznie, z kolei w Gdyni miał miejsce spadek średnich stawek – o 5 proc. w ujęciu miesięcznym w przypadku rynku pierwotnego oraz o 1 proc. w przypadku mieszkań z drugiej ręki.
Podwyżki opłat czyhają na najemców
Choć wolniej, to w dalszym ciągu rosnące stawki przy jednoczesnym spadku średnich cen ofertowych najmu, który obserwowaliśmy w poprzednich miesiącach, przekładają się na spadek stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem. Ten czynnik ma być także odpowiedzialny za spadek sprzedaży mieszkań.
– Podaż mieszkań na wynajem jednak rośnie, głównie za sprawą zwalniania lokali przez Ukraińców. Swoje robi także sezon wakacyjny, podczas którego część studentów wyjeżdża i zwalnia mieszkania. Obecnie nie mamy już sytuacji, w której mieszkania wynajmują się na pniu. Na najemcę trzeba czekać nawet kilka tygodni. Stawki najmu są wysokie, podbijane przez rosnące koszty utrzymania lokali mieszkalnych. Co więcej, koszty utrzymania będą rosły za sprawą kolejnych podwyżek cen prądu, gazu i ogrzewania – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Pomimo ostatnich spadków, ceny czynszów proponowane przez wynajmujących w dalszym ciągu są jednymi z najwyższych w historii, znacznie przewyższającymi stawki obserwowane przed dwoma czy trzema laty. Prognozowane podwyżki opłat za media, a także czynszów płaconych spółdzielniom i szczególnie wpłat na fundusze remontowe, przy założeniu, że zostaną one przerzucone na wynajmujących, mogą jeszcze mocniej przyczynić się do zapaści na rynku najmu.
W dalszym ciągu wyraźnie rośnie za to indeks urban.one obrazujący sytuacje na rynku sprzedaży działek budowlanych. W maju 2024 r. odczyt zatrzymał się na 149,75 pkt., co oznaczało wzrost o 0,84 pkt. w ujęciu miesięcznym oraz o 8,42 pkt. w skali roku.
Wzrost indeksu notowany w kwietniu i maju, choć wciąż znaczny, był jednak mniej wyraźny niż w pierwszych trzech miesiącach 2024 r. Przypomnijmy, że wówczas mówiliśmy o wzroście średnich kwot płaconych za parcele na poziomie 4 – 5 proc. k/k. i 13 – 17 proc. r/r.
