Wrocław oczekuje na analizę prawną, podczas gdy władze Poznania i Białegostoku oceniają przydatność poszczególnych lokali do celów mieszkaniowych. Bydgoszcz czeka na odpowiedź Ministerstwa Finansów, Kraków wprowadził podatek od „trwałego pustostanu”, a władze Warszawy i Gdańska odczuwają presję ze strony radnych, którzy złożyli zapytania legislacyjne. Perspektywa prawie 2900-procentowego wzrostu podatków od nieruchomości dla deweloperów staje się coraz bardziej realna w wielu innych miastach.
Coraz więcej miast chce pójść w ślady Katowic, wprowadzając wyższe stawki podatku od nieruchomości od niesprzedanych mieszkań. Wśród największych miast Polski, jak dotąd, najbardziej znaczące przykłady to Kraków, Wrocław, Białystok, Olsztyn i Kielce.
Prawnicy badają opcje
Władze Wrocławia zleciły kancelarii prawnej sporządzenie ekspertyzy, która ma ustalić, czy niesprzedane przez deweloperów mieszkania mogą być objęte tą samą wyższą stawką podatku, jaka obowiązuje w przypadku lokali wykorzystywanych do celów biznesowych.
To już druga inicjatywa władz Wrocławia w tej sprawie. Jak zauważyła Renata Granowska, wiceprezydent Wrocławia, na lokalnym portalu tuuwroclaw.com, pomysł wprowadzenia wyższej stawki podatku od nieruchomości pojawił się w zeszłym roku. Jednak jesienią 2024 roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał orzeczenie, w którym wskazał, że najniższa możliwa stawka podatku powinna obowiązywać tylko w przypadku budynków mieszkalnych, które w odpowiedni sposób zaspokajają potrzeby mieszkaniowe mieszkańców.
Władze m.in. Białegostoku, Olsztyna i Kielc również badają skuteczne strategie wprowadzenia wyższego podatku dla deweloperów.
– Pracownicy Urzędu Miasta w Białymstoku oceniają obecnie, jakie przepisy prawne i orzecznictwo odnoszą się do podatku od nieruchomości od mieszkań oferowanych przez firmy – komentuje Agnieszka Błachowska z biura prasowego Prezydenta Miasta Białegostoku.
„To bardziej skomplikowane niż się wydaje”
Mimo to odpowiedzi przedstawicieli największych miast Polski konsekwentnie podkreślają wspólne przekonanie – „to bardziej skomplikowane, niż się wydaje”.
Deweloperzy i fundusze inwestycyjne są podmiotami prawnymi, a ich rozpatrywanie kwestii podatku od nieruchomości opiera się na corocznych zeznaniach podatkowych, w których określane są aktywa podlegające opodatkowaniu i obowiązujące stawki podatkowe.
„W związku z tym organy podatkowe nie mogą zmusić takich podmiotów do zmiany stawek podatku od nieruchomości poprzez wezwanie lub ogólne wytyczne” – zauważa Patryk Pulikowski, rzecznik prezydenta Olsztyna. „Dopiero jeśli organ podatkowy stwierdzi, że zadeklarowana przez podatnika kwota podatku jest błędna, na przykład z powodu zastosowania nieprawidłowej stawki podatkowej, wszczyna postępowanie podatkowe, w ramach którego musi ustalić, czy niesprzedane lokale mieszkalne pozostają w dyspozycji dewelopera w ramach strategii biznesowej ukierunkowanej na długoterminową inwestycję finansową w oczekiwaniu na wzrost cen” – wyjaśnia.
Każdy przypadek oceniany indywidualnie
Wśród zarządców dużych miast Polski, poza Katowicami, panuje wyraźna ostrożność. Każda decyzja może zostać zaskarżona. Jeśli sąd wyda orzeczenie na korzyść skarżącego (np. dewelopera), gmina będzie zobowiązana do zapłaty odsetek od niesłusznie pobranych podatków. Z kolei, jeśli sąd potwierdzi zasadność korekty w rozliczeniu podatku od nieruchomości, deweloper będzie zobowiązany do uregulowania wszelkich zaległości wraz z należnymi odsetkami za zwłokę.
– Aby promować przejrzystość i równe traktowanie wszystkich podatników, a także odpowiedzialne gospodarowanie środkami publicznymi, stale monitorujemy sytuację i oceniamy poszczególne przypadki, aby ustalić, czy lokale spełniają cel mieszkalny, czy też pozostają niezamieszkane, co może prowadzić do innej metody opodatkowania – mówi Joanna Żabierek, rzeczniczka prezydenta Poznania.
Przepisy są również pod lupą w Urzędzie Miasta w Bydgoszczy, gdzie obecnie panuje stosunkowo łagodne podejście. Według Marty Stachowiak, rzeczniczki prezydenta miasta, nowo wybudowane budynki korzystają z „wakacji podatkowych”, zwalniając je z opodatkowania do końca roku, w którym zostały wybudowane lub po raz pierwszy zasiedlone przed ostatecznym oddaniem do użytku.
„Jesteśmy jednak w trakcie oceny przepisów, orzeczeń sądów administracyjnych i decyzji Naczelnego Sądu Administracyjnego. Czekamy również na stanowisko Ministerstwa Finansów i Gospodarki w sprawie opodatkowania nieruchomości niezabudowanych” – dodaje Marta Stachowiak.
Łódź mówi „nie”. Radni się nie zgadzają.
W Łodzi natomiast nie ma wątpliwości co do opodatkowania niesprzedanych mieszkań przez deweloperów, gdyż jej władze, przynajmniej na razie, podtrzymają dotychczasowe stanowisko i nie podniosą stawki podatkowej.
„Zgodnie z obowiązującymi przepisami Łódź nie ma możliwości opodatkowania niesprzedanych mieszkań należących do deweloperów wyższą stawką. Pozycja Katowic jest dość wyjątkowa i prawdopodobnie zostanie uchylona w przypadku zaskarżenia w sądzie. Teoretycznie podwyższenie podatku mogłoby wpłynąć na rynek, ale samorządy nie mają obecnie mechanizmów jego egzekwowania. Zmiana prawa byłaby niezbędna. Przepisy lokalne uniemożliwiają Łodzi wprowadzenie takich stawek. Wszelkie potencjalne rozwiązania wymagałyby zmiany przepisów, o które samorządy od dawna zabiegają, m.in. za pośrednictwem Unii Metropolii Polskich” – informuje biuro prasowe Urzędu Miasta Łodzi.
Radny Łodzi, Kosma Nykiel, ma jednak odmienne zdanie i zwrócił się do prezydenta z odpowiednim zapytaniem.
W Warszawie radni partii Miasto Jest Nasze i Razem planują złożyć projekt uchwały o podwyższeniu podatku od niesprzedanych mieszkań. Tymczasem w Gdańsku, jak donosi trojmiasto.pl, radni PiS i Platformy Obywatelskiej zwrócili się z interpelacją do prezydent Magdaleny Dulkiewicz.
Kraków opodatkowuje „stałe wakaty”
Podobna propozycja pojawiła się we wrześniu wśród krakowskich radnych, którzy wydają się wyprzedzać swoich gdańskich odpowiedników. Według „Gazety Krakowskiej” przyjęli oni uchwałę mającą na celu wprowadzenie podatku od tzw. trwałych pustostanów – przestrzeni nieprzeznaczonych na cele mieszkaniowe, niesprzedanych mieszkań deweloperskich oraz nieruchomości będących w posiadaniu inwestorów w celach spekulacyjnych.
Przepis ten różni się jednak od tego wprowadzonego przez władze Katowic. Warto wspomnieć, że zamieszanie wokół podatku od nieruchomości pobieranego od deweloperów wzięło się z przełomowej decyzji władz stolicy województwa śląskiego, która nakazała, aby niesprzedane mieszkania nie były już traktowane jako nieruchomości mieszkalne, lecz jako przeznaczone pod działalność gospodarczą.
Dla porównania, zamiast obecnej stawki 1,19 zł/m kw., deweloperzy musieliby płacić 34 zł/m kw. za niesprzedane, ale ukończone lokale.
W obu scenariuszach władze Katowic, podobnie jak w większości miast wojewódzkich, stosują maksymalne stawki podatku od nieruchomości ustalone przez Ministerstwo Finansów. Przypomnijmy, że od 1 stycznia 2026 roku stawki te będą wynosić 1,25 zł/m² dla nieruchomości mieszkalnych i 35,53 zł/m² dla budynków komercyjnych.
Kwestia kilku centymetrów kwadratowych
W efekcie roczny podatek od nieruchomości za mieszkanie o powierzchni 60 metrów kwadratowych może wynieść ponad 2000 zł, podczas gdy obecnie wynosi on 71 zł.
Ale jak te 2000 metrów kwadratowych ma się do średnich cen nowych mieszkań? Przyjrzyjmy się danym Narodowego Banku Polskiego za drugi kwartał 2025 roku, które wskazują na stabilizację cen w ostatnich miesiącach.
Na podstawie tych informacji, nowa roczna stawka podatku od lokalu o powierzchni 60 metrów kwadratowych w Katowicach odpowiadałaby średniej kwocie wydatkowanej za 0,17 metra kwadratowego mieszkania wykończonego przez dewelopera. Gdyby inne duże miasta Polski przyjęły te same rozwiązania, odpowiednie stawki wyniosłyby 0,12 metra kwadratowego w Warszawie, 0,13 metra kwadratowego w Krakowie i 0,2 metra kwadratowego w Łodzi.
