Krzywe ściany, zalany garaż czy niesprawne szyby wentylacyjne to jeszcze nic, kiedy nie ma się aktu notarialnego, bo budynek nie przeszedł odbioru technicznego. Lecą wyższe raty za kredyt hipoteczny, a deweloper rozkłada ręce. Co wówczas możemy zrobić?
"Kupiłem mieszkanie, ale deweloper spóźnia się z jego wydaniem na tę chwilę czwarty miesiąc. Jednym z powodów jest to, że budynek nie przeszedł odbioru technicznego z powodu zmian dokonanych przez lokatorów (zmiany w elektryce, przeniesienie ścian itp.), którzy zdecydowali się na wcześniejszy (nieoficjalny) odbiór, czego nie chciałem zrobić, aby nie stracić gwarancji itp. Moje pytanie brzmi: czy przysługuje mi prawo do odszkodowania" – napisał nasz czytelnik.
– Powszechnym problemem napotykającym nabywców mieszkań jest opóźnienie się dewelopera z terminowym wydaniem lokalu na rzecz kupującego – zaznacza adwokat Adrian Sadaj.
Zgodnie z treścią art. 35 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska) umowa deweloperska, poprzedzająca zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego określa m.in. termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej, w tym także termin odbioru lokalu mieszkalnego.
W świetle powyżej wskazanej ustawy umowa deweloperska może określać także wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony zawarły takie postanowienia w umowie. Jednakże, jeżeli strony umowy nie zawarły w jej treści regulacji dotyczących odsetek i kar umownych, wówczas deweloper jest obowiązany do wypłacenia nabywcy rekompensaty z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.
Z uwagi na specyfikę umów dotyczących zakupu lokali mieszkalnych, które w wielu przypadkach angażują cały kapitał konsumenta lub wymagają zaciągnięcia długoterminowych zobowiązań kredytowych, nabywca objęty jest ochroną co do roszczeń powstałych na tle wykonania umowy deweloperskiej.
W zależności od treści umowy deweloperskiej nabywca mieszkania może dochodzić
roszczeń z tytułu:
- kar umownych,
- odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy,
- kar umownych oraz odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.
Jeżeli w treści umowy strony zastrzegły określoną wysokość kar umownych za opóźnienie w wydaniu lokalu, przeniesieniu jego własności, wówczas roszczenie nabywcy w związku z opóźnieniem dewelopera może być zaspokojone w pierwszej kolejności z tytułu kar umownych.
Możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego przysługujące roszczenie z tytułu kar umownych uzależniona jest od tego, czy umowa deweloperska zawiera postanowienie, iż roszczenie nabywcy z tytułu kar umownych wyłącza możliwość dochodzenia odszkodowania ponad wysokość przewidzianych kar umownych.
W przypadku gdy postanowienie wyłączające możliwość ubiegania się o dodatkowe odszkodowanie zostało zawarte w treści umowy, wówczas nabywcy pozostaje jedynie egzekwowanie kar umownych. Jednakże w przypadku braku analogicznego postanowienia w treści umowy nabywca może domagać się odszkodowania ponad uzyskane kary umowne, jeśli wykaże, iż szkoda, jaką poniósł w związku z opóźnieniem dewelopera, przewyższa wysokość należnych mu kar umownych.
Z kolei gdy umowa nie zawiera jakichkolwiek postanowień co do kar umownych za opóźnienie dewelopera w wydaniu mieszkania, wówczas nabywca ma prawo dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, tj. określonych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
W zależności od okoliczności konkretnego przypadku odszkodowaniem można objąć m.in.:
- czynsz za najem lokalu odpowiedni do okresu zwłoki dewelopera;
- utracone dochody z potencjalnego stosunku najmu, jeśli mieszkanie zostało zakupione pod cele inwestycyjne.
W celu skutecznego dochodzenia roszczeń warto zadbać o odpowiednią dokumentację, która wykaże zasadność odszkodowania. Wszelkie okoliczności wyłączające odpowiedzialność dewelopera należy kwalifikować wąsko i wykazanie rzeczywistego jej istnienia obciąża nie nabywcę, a dewelopera.
Praktyka ukazuje, iż częstokroć deweloperzy próbują uchylać się od odpowiedzialności, wskazując m.in. że przyczyny nieodebrania budynku znajdują się po stronie osoby, której przekazano inny lokal mieszkalny przed odbiorem budynku przez nadzór budowlany i dokonała w nim zmian, (np. w instalacji elektrycznej), wskutek czego opóźnia się odbiór budynku.
Powyższa próba oddalenia roszczeń nabywcy pozostaje poza treścią łączącej strony umowy i nie zwalnia dewelopera z odpowiedzialności. Nabywcę łączy stosunek prawny tylko z jednym podmiotem, toteż wszelkie zaistniałe roszczenia z tytułu naruszenia warunków umowy deweloperskiej powinien kierować przeciwko deweloperowi. W dalszej kolejności deweloper może dochodzić roszczeń regresowych od innych podmiotów, które podjęły działania wyrządzające szkodę inwestycji.
Ubocznie wskazać należy, iż od 1 lipca 2024 r. weszły w życie przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym w zakresie, w jakim dotyczą Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
W świetle tych regulacji w przypadku niewypłacalności dewelopera nabywca może ubiegać się o zwrot środków pieniężnych bezpośrednio od Funduszu – chociażby w przypadku zwłoki dewelopera w zakresie przeniesienia własności lokalu po upływie wyznaczonego odpowiedniego terminu na spełnienie świadczenia. Możliwość skierowania roszczeń do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego stanowi istotne zabezpieczenie praw nabywcy także m.in. w sytuacji wydania przez dewelopera lokalu dotkniętego istotnymi wadami.
Autor: adw. Adrian Sadaj
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: [email protected].
opr. aw
